Grunderwerbsteuer bei Schenkung

Wer eine Immobilie verschenkt, muss dafür grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer zahlen. Ob dennoch Grunderwerbsteuer bei Schenkung anfällt, hängt vor allem von vereinbarten Gegenleistungen, vorbehaltenen Nutzungsrechten und dem Verhältnis der Beteiligten ab. Eine schuldenfreie Wohnung ohne weitere Verpflichtungen zu übertragen, ist steuerlich anders zu beurteilen als eine Übertragung mit Darlehensübernahme oder lebenslangem Wohnrecht. Für Kinder und Ehepartner bestehen zudem persönliche Befreiungen, die auch belastete Übertragungen erfassen können. Deshalb genügt die Bezeichnung „Schenkung“ im Vertrag für eine verlässliche Einordnung nicht.

Die folgenden Ausführungen betreffen die unmittelbare Übertragung inländischer Immobilien zwischen Privatpersonen.

Sind reine Immobilienschenkungen grunderwerbsteuerfrei?

Nach § 3 Nr. 2 Satz 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) sind Grundstücksschenkungen unter Lebenden im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Diese Befreiung ist nicht auf enge Familienangehörige beschränkt. Auch eine vollständig unentgeltliche Übertragung an Geschwister, Freunde oder einen unverheirateten Partner kann darunterfallen.

Eine Schenkung setzt steuerlich eine freigebige Zuwendung voraus: Der Empfänger wird auf Kosten des Schenkers bereichert, ohne eine entsprechende Gegenleistung zu erbringen. Werden Zahlungen, Schuldübernahmen oder andere Verpflichtungen vereinbart, muss der Vertrag genauer geprüft werden. Es kann eine teilweise entgeltliche Übertragung oder eine Schenkung unter Auflage vorliegen.

Die Befreiung von der Grunderwerbsteuer bedeutet keine allgemeine Steuerfreiheit. Ob Schenkungsteuer entsteht, wird unabhängig davon beurteilt.

Welche Befreiungen gelten für Kinder und Ehepartner?

Bei bestimmten Angehörigen greift neben der Schenkungsbefreiung eine eigenständige persönliche Befreiung. Sie kann auch greifen, wenn der Empfänger Schulden übernimmt oder dem bisherigen Eigentümer Nutzungsrechte einräumt.

Verhältnis zum bisherigen Eigentümer	Grunderwerbsteuerliche Einordnung
Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner	Persönliche Befreiung nach § 3 Nr. 4 GrEStG
Eltern, Kinder, Großeltern und Enkel	Befreiung für Verwandte in gerader Linie nach § 3 Nr. 6 GrEStG
Geschwister, Nichten, Neffen und unverheiratete Partner	Keine entsprechende persönliche Befreiung; reine Schenkungen bleiben grundsätzlich begünstigt

Stiefkinder sind den Abkömmlingen gesetzlich gleichgestellt. Überträgt beispielsweise eine Mutter ihrem Sohn ein Haus gegen Übernahme eines Darlehens, fällt bei dieser unmittelbaren Übertragung aufgrund der Verwandtschaft in gerader Linie grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer an. Eine allgemeine Befreiung für sämtliche Übertragungen „innerhalb der Familie“ gibt es dagegen nicht.

Wie sich Wohnrecht und Nießbrauch auswirken

Viele Eigentümer möchten ihre Immobilie weitergeben und sie weiterhin nutzen. Ein Wohnrecht sichert die vereinbarte Nutzung als Wohnung. Ein Nießbrauch geht regelmäßig weiter und ermöglicht insbesondere auch, die Immobilie zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten. Solche Rechte haben einen wirtschaftlichen Wert, der bei der steuerlichen Prüfung zu berücksichtigen ist.

§ 3 Nr. 2 Satz 2 GrEStG nimmt bestimmte Auflagen von der Schenkungsbefreiung aus: Soweit ihr Wert bei der Schenkungsteuer abziehbar ist, kann darauf Grunderwerbsteuer entstehen. Der Bundesfinanzhof hat dies für ein Wohnrecht im Urteil II R 38/12 bestätigt.

Auch der Wert eines vorbehaltenen Nießbrauchs kann Grunderwerbsteuer auslösen. Nach dem BFH-Beschluss II B 38/15 wird die Grunderwerbsteuer unabhängig von der tatsächlichen Schenkungsteuerbelastung beurteilt. Ein dort ungenutzter Freibetrag wird nicht auf die Grunderwerbsteuer übertragen.

Erhält ein Kind die Immobilie unmittelbar von einem Elternteil, greift die persönliche Befreiung. Bei einer Übertragung an Geschwister oder einen unverheirateten Partner muss der Wert der Rechte dagegen gesondert geprüft werden.

Was gilt bei Schuldenübernahme und Ausgleichszahlungen?

Verpflichtet sich der Empfänger, ein Darlehen des bisherigen Eigentümers zu übernehmen, erhält dieser eine wirtschaftliche Entlastung. Die Übertragung ist insoweit nicht ohne Gegenleistung. Eine gemischte Schenkung liegt vor, wenn sich die Beteiligten über eine teilweise unentgeltliche Zuwendung einig sind und der Immobilienwert die Gegenleistung übersteigt.

Zum entgeltlichen Teil können neben übernommenen Verbindlichkeiten auch vertraglich geschuldete Ausgleichszahlungen gehören. Das betrifft etwa eine Zahlung an den Schenker oder an eine andere Person als Voraussetzung für den Immobilienerwerb. Ob eine Zahlung zur Gegenleistung gehört, richtet sich danach, wozu der Empfänger im Zusammenhang mit der Übertragung verpflichtet ist.

Bei der Vertragsprüfung sollten der Darlehensstand und sämtliche Zahlungsvereinbarungen vorliegen. Zusätzlich ist zu klären, ob eine persönliche Steuerbefreiung greift. Allein aus dem Umstand, dass kein klassischer Kaufpreis fließt, lässt sich keine Grunderwerbsteuerfreiheit ableiten.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer bei einer belasteten Schenkung?

Grundsätzlich bemisst sich die Steuer nach dem Wert der Gegenleistung. Bei einer steuerpflichtigen Auflage ist deren grunderwerbsteuerlich ermittelter Wert relevant. Auf diesen Betrag wird der Steuersatz des Bundeslandes angewandt, in dem die Immobilie liegt. Für Grundstücke in Nordrhein-Westfalen beträgt er 6,5 Prozent.

Vereinfachtes, fiktives Beispiel: Eine Schwester überträgt ihrem Bruder eine Wohnung in Düsseldorf mit einem angenommenen Verkehrswert von 400.000 Euro. Der Bruder übernimmt als einzige Gegenleistung Darlehensverbindlichkeiten von 100.000 Euro. Weitere Auflagen oder Befreiungsgründe liegen im Beispiel nicht vor.

Auf die Schuldübernahme entfallen damit 100.000 Euro × 6,5 Prozent = 6.500 Euro Grunderwerbsteuer. Der unentgeltliche Teil bleibt gesondert auf Schenkungsteuer zu prüfen.

Bei lebenslangen Nutzungsrechten ist die Berechnung aufwendiger: Ihr Kapitalwert hängt unter anderem vom Jahreswert und der voraussichtlichen Dauer ab. Der für die Schenkungsteuer angesetzte Wert darf nicht ungeprüft übernommen werden, weil die Bewertungsregeln voneinander abweichen können.

Grunderwerbsteuer und Schenkungsteuer getrennt beurteilen

Für die Schenkungsteuer ist die steuerpflichtige Bereicherung nach den hierfür geltenden Bewertungs-, Abzugs- und Befreiungsregeln maßgeblich. Bei unbeschränkter Steuerpflicht beträgt der persönliche Freibetrag für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner 500.000 Euro. Kinder können bei Zuwendungen eines Elternteils grundsätzlich 400.000 Euro geltend machen. Für Geschwister und unverheiratete Partner beträgt der Freibetrag jeweils 20.000 Euro.

Frühere Zuwendungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden nach § 14 ErbStG zusammengerechnet. Wer bereits Geld oder anderes Vermögen erhalten hat, muss diese Erwerbe daher einbeziehen. Die Zusammenhänge zeigtder Beitrag zur 10-Jahresfrist bei der Schenkung von Immobilien.

Diese Zehnjahresregel ist keine allgemeine Wartefrist für die Grunderwerbsteuerbefreiung einer Schenkung. Beide Steuerarten müssen nach ihren eigenen Vorschriften beurteilt werden.

Was sollten Sie vor der notariellen Übertragung prüfen?

Ein Vertrag über die Übertragung einer Immobilie bedarf grundsätzlich der notariellen Beurkundung. Bereits am Vertragsentwurf lässt sich prüfen, welche Zahlungen, Nutzungsrechte und sonstigen Verpflichtungen vorgesehen sind und welche steuerlichen Folgen sie haben können.

Halten Sie dafür insbesondere folgende Angaben bereit:

• das genaue Verwandtschafts- oder Partnerschaftsverhältnis,
• den Immobilienwert und die noch offenen Darlehen,
• Inhalt, Umfang und Dauer geplanter Nutzungsrechte,
• vereinbarte Zahlungen und frühere Schenkungen.

Berücksichtigen Sie auch die Übertragungskosten. Eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer beseitigt weder Notar- noch Grundbuchkosten. Ob und wie entsprechende Aufwendungen steuerlich berücksichtigt werden können, listet unser Ratgeber zu Notarkosten steuerlich absetzbar auf.

Fazit zu Grunderwerbsteuer bei Schenkung

Bei einer reinen Immobilienschenkung greift grundsätzlich die gesetzliche Grunderwerbsteuerbefreiung. Bei Nutzungsrechten, Schuldübernahmen und Ausgleichszahlungen ist zu prüfen, ob diese steuerpflichtig sind oder eine persönliche Befreiung greift. Dafür müssen der vollständige Vertrag, das Verwandtschaftsverhältnis und die Werte der übernommenen Verpflichtungen bekannt sein. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung.

Häufige Fragen

Quellen und Rechtsgrundlagen

• § 3 GrEStG: Schenkungsbefreiung, persönliche Befreiungen und Freigrenze
• § 8 GrEStG: Bemessungsgrundlage und § 9 GrEStG: Gegenleistung
• § 7 ErbStG: Schenkungen unter Lebenden, § 14 ErbStG: frühere Erwerbe und § 16 ErbStG: Freibeträge
• BFH, Urteil II R 38/12: Grundstücksschenkung unter Auflage
• BFH, Beschluss II B 38/15: Nießbrauchsvorbehalt
• Finanzverwaltung NRW: Grunderwerbsteuer beim Immobilienerwerb
• Senatsverwaltung für Finanzen Berlin: FAQ zur Grunderwerbsteuer
• § 311b BGB: notarielle Beurkundung von Grundstücksverträgen