Abschreibung Neubau: Regeln und Voraussetzungen

Die Abschreibung eines Neubaus kann die steuerpflichtigen Einkünfte über viele Jahre mindern. Welche Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, angewendet werden darf, hängt von der Nutzung, dem Fertigstellungszeitpunkt und weiteren gesetzlichen Voraussetzungen ab. Für vermietete Wohngebäude kommen neben der linearen AfA auch eine degressive Abschreibung und die Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen infrage. Berechnung, Förderzeitraum und Nachweispflichten unterscheiden sich je nach Methode. Hinzu kommt die genaue Abgrenzung: Welche Aufwendungen gehören zur abschreibungsfähigen Bemessungsgrundlage und welcher Anteil entfällt auf den nicht abschreibbaren Grund und Boden?

Wann kann ein Neubau steuerlich abgeschrieben werden?

Eine Gebäudeabschreibung setzt voraus, dass der Neubau zur Erzielung steuerpflichtiger Einkünfte genutzt wird. Das gilt insbesondere bei einer langfristigen Vermietung oder einer betrieblichen Verwendung. Steuerlich wird dabei berücksichtigt, dass sich ein Gebäude durch seine Nutzung wirtschaftlich abnutzt. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden deshalb nicht sofort vollständig abgezogen, sondern über einen längeren Zeitraum verteilt.

Bei einer vollständig selbst genutzten Wohnimmobilie ist die reguläre Gebäude-AfA grundsätzlich ausgeschlossen. Wird ein Gebäude teilweise vermietet oder betrieblich verwendet, kann die Abschreibung anteilig auf den entsprechenden Gebäudeteil entfallen. Voraussetzung ist eine nachvollziehbare Abgrenzung der Flächen und Kosten.

Ferienwohnungen, gemischt genutzte Objekte und eine zunächst geplante, aber noch nicht begonnene Vermietung erfordern eine gesonderte Einordnung. Sie richtet sich danach, ob ein hinreichender Zusammenhang mit steuerpflichtigen Einkünften besteht und nachgewiesen werden kann. Die steuerliche Behandlung von Immobilien sollte daher bereits vor dem Kauf oder Baubeginn in die Planung einbezogen werden.

Welche Kosten bilden die Bemessungsgrundlage?

Abschreibbar ist ausschließlich der Wert des Gebäudes. Der Anteil des Kaufpreises, der auf Grund und Boden entfällt, unterliegt keiner Abnutzung und muss aus der Bemessungsgrundlage herausgerechnet werden. Beim Kauf einer Neubauimmobilie ist der Gesamtkaufpreis deshalb auf Grundstück und Gebäude aufzuteilen.

Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung kann steuerlich berücksichtigt werden, wenn sie die tatsächlichen Wertverhältnisse plausibel abbildet. Unangemessene oder nur zum Schein vorgenommene Zuordnungen sind für das Finanzamt nicht bindend. Für die Plausibilitätsprüfung steht die Arbeitshilfe der Finanzverwaltung zur Kaufpreisaufteilung zur Verfügung.

Bei einem selbst errichteten Neubau gehören insbesondere folgende Aufwendungen zu den Herstellungskosten:

• Material- und Baukosten
• Architekten- und Ingenieurleistungen
• Kosten für Baugenehmigungen und notwendige Gutachten
• Aufwendungen für fest mit dem Gebäude verbundene Anlagen
• Baunebenkosten, die unmittelbar mit der Errichtung zusammenhängen

Beim Erwerb zählen neben dem Gebäudeanteil des Kaufpreises auch die diesem Anteil zuzurechnenden Anschaffungsnebenkosten zur Bemessungsgrundlage. Dazu können Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren und eine Käuferprovision gehören. Soweit diese Kosten auf den Grund und Boden entfallen, sind sie nicht abschreibbar.

Außenanlagen, Einbauten und technische Einrichtungen müssen gesondert geprüft werden. Je nach Ausgestaltung können sie Bestandteil des Gebäudes oder eigenständige Wirtschaftsgüter mit einer anderen Nutzungsdauer sein. Die allgemeinen Grundlagen der Absetzung für Abnutzung bei Immobilien gelten daher nicht automatisch einheitlich für sämtliche Bestandteile eines Grundstücks.

Welche Abschreibung gilt für einen Neubau?

Für neue Wohngebäude kommen vor allem drei Abschreibungsmöglichkeiten in Betracht. Die lineare und die degressive AfA sind alternative Methoden; beide können daher nicht parallel für dasselbe Gebäude genutzt werden. Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann dagegen bei erfüllten Voraussetzungen hinzukommen.

Abschreibungsart	Höhe	Berechnung	Wesentliche Voraussetzung
Lineare AfA	Grundsätzlich 3 Prozent jährlich	Gleichbleibender Betrag auf die Bemessungsgrundlage	Fertigstellung des Gebäudes nach dem gesetzlichen Stichtag
Degressive AfA	5 Prozent jährlich	Vom jeweiligen Restwert	Neues Wohngebäude innerhalb des gesetzlichen Begünstigungszeitraums
Sonderabschreibung nach § 7b EStG	Bis zu 5 Prozent jährlich für vier Jahre	Auf eine begrenzte Bemessungsgrundlage	Neue Mietwohnung mit Effizienzhaus- und Nachhaltigkeitsnachweis

Lineare AfA bei einem Neubau

Für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare Abschreibung grundsätzlich 3 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten pro Jahr. Daraus ergibt sich rechnerisch eine Abschreibungsdauer von 33 ⅓ Jahren. Der jährliche Betrag bleibt bis zur vollständigen Abschreibung grundsätzlich konstant.

Wurde das Gebäude im laufenden Kalenderjahr fertiggestellt oder erworben, ist die lineare AfA zeitanteilig zu berechnen. Für jeden vollen Monat vor dem Monat der Anschaffung oder Fertigstellung entfällt ein Zwölftel des Jahresbetrags. Bei einem Kauf ist regelmäßig der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten entscheidend.

Degressive AfA für neue Wohngebäude

Die degressive AfA beträgt 5 Prozent des jeweiligen Restwerts. Ihr Betrag fällt zu Beginn höher aus als bei der linearen Methode. Mit jeder regulären Abschreibung reduziert sich der Restwert, sodass auch der jährliche AfA-Betrag im weiteren Verlauf sinkt.

Begünstigt sind Wohngebäude, mit deren Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde. Als Herstellungsbeginn gilt grundsätzlich das Datum der landesrechtlich vorgesehenen Baubeginnsanzeige. Ist keine solche Anzeige vorgeschrieben, muss der Baubeginn freiwillig gegenüber der zuständigen Baubehörde angezeigt werden.

Bei einem erworbenen Neubau muss der rechtswirksame Kaufvertrag innerhalb dieses Zeitraums abgeschlossen werden. Zudem muss die Anschaffung spätestens bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgen. Die Immobilie muss Wohnzwecken dienen und in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums liegen.

Später darf von der degressiven zur linearen AfA gewechselt werden. Die weitere Abschreibung richtet sich dann nach dem vorhandenen Restwert und der verbleibenden Nutzungsdauer. In der umgekehrten Richtung, also von der linearen zur degressiven Methode, ist der Wechsel nicht zulässig. Während der degressiven Abschreibung kann außerdem keine außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung berücksichtigt werden.

Wann ist die Sonderabschreibung nach § 7b EStG möglich?

Die Sonderabschreibung soll die Schaffung neuer Mietwohnungen fördern. Sie kann im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren mit bis zu 5 Prozent jährlich beansprucht werden. Innerhalb des vierjährigen Begünstigungszeitraums können damit zusätzlich bis zu 20 Prozent der dafür geltenden Bemessungsgrundlage abgeschrieben werden.

Für neuere Förderfälle müssen insbesondere folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Es wird eine neue, bisher nicht vorhandene Wohnung geschaffen.
• Der Bauantrag oder die Bauanzeige liegt nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029.
• Das Gebäude erfüllt die Kriterien eines Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse.
• Die Anforderungen werden durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude nachgewiesen.
• Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschreiten 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht.
• Die Wohnung wird im Anschaffungs- oder Herstellungsjahr und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen.

Die Kostenobergrenze von 5.200 Euro je Quadratmeter ist eine Ausschlussgrenze. Wird sie überschritten, entfällt die Sonderabschreibung vollständig. Davon zu unterscheiden ist die Bemessungsgrundlage: Für die Sonder-AfA dürfen höchstens 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche angesetzt werden.

Beim Kauf gilt eine Wohnung nur dann als neu, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird. Eine Nutzung zur vorübergehenden Beherbergung, beispielsweise im Rahmen einer kurzfristigen Ferienvermietung, erfüllt die erforderliche Überlassung zu Wohnzwecken nicht.

Endet die begünstigte Vermietung innerhalb des zehnjährigen Nutzungszeitraums oder wird die Baukostenobergrenze durch nachträgliche Kosten überschritten, kann die Sonderabschreibung rückwirkend entfallen. Bei einer Veräußerung innerhalb dieses Zeitraums kommt es darauf an, ob der Veräußerungsgewinn der Einkommen- oder Körperschaftsteuer unterliegt. Für betriebliche Anspruchsberechtigte können zusätzlich beihilferechtliche Anforderungen gelten.

Wie lassen sich degressive AfA und Sonder-AfA kombinieren?

Die Sonderabschreibung kann sowohl neben der linearen als auch neben der degressiven AfA beansprucht werden. Besonders in den ersten Jahren ergeben sich dadurch hohe Abschreibungsbeträge. Jede Regelung hat jedoch eigene Bedingungen, die unabhängig voneinander erfüllt sein müssen.

Wie sich beide Abschreibungen zusammen auswirken, zeigt folgende vereinfachte Rechnung. Zugrunde liegen Herstellungskosten von 400.000 Euro für eine Wohnung mit 100 Quadratmetern Wohnfläche. Der Grundstückswert ist darin nicht enthalten. Die Fertigstellung erfolgt zu Jahresbeginn, sämtliche Voraussetzungen der Sonderabschreibung sind erfüllt und der maximal mögliche Betrag wird beansprucht.

Zeitraum	Degressive AfA	Sonderabschreibung	Abschreibung insgesamt
Erstes Jahr	20.000 Euro	20.000 Euro	40.000 Euro
Zweites Jahr	19.000 Euro	20.000 Euro	39.000 Euro
Drittes Jahr	18.050 Euro	20.000 Euro	38.050 Euro
Viertes Jahr	17.147,50 Euro	20.000 Euro	37.147,50 Euro

Innerhalb der ersten vier Jahre werden in diesem vereinfachten Beispiel insgesamt 154.197,50 Euro abgeschrieben. Während des Begünstigungszeitraums mindert die Sonderabschreibung nicht die Bemessungsgrundlage, aus der die reguläre degressive AfA für das jeweilige Folgejahr berechnet wird. Nach Ablauf dieses Zeitraums ist der verbleibende Restwert nach den besonderen Vorgaben für das Zusammentreffen von regulärer AfA und Sonderabschreibung zu ermitteln.

Die Abschreibung ist nicht mit einer Steuererstattung in gleicher Höhe gleichzusetzen. Sie reduziert die steuerpflichtigen Einkünfte. Wie hoch die tatsächliche Steuerwirkung ausfällt, hängt unter anderem vom persönlichen Steuersatz, den Mieteinnahmen und den weiteren Werbungskosten ab. Bei der Abschreibung einer vermieteten Immobilie sollten deshalb auch Finanzierungskosten und laufende Aufwendungen berücksichtigt werden.

Welche Nachweise werden benötigt und welche Fehler sind häufig?

Private Vermieter tragen die Gebäude-AfA grundsätzlich in der Anlage V ihrer Einkommensteuererklärung ein. Bei einer betrieblichen Immobilie erfolgt die Berücksichtigung über die Gewinnermittlung beziehungsweise den Jahresabschluss. Die gewählte Abschreibungsmethode und die zugrunde liegenden Kosten müssen nachvollziehbar dokumentiert werden.

Wichtige Unterlagen sind insbesondere:

• Kaufvertrag oder vollständige Baukostenabrechnung
• Unterlagen zur Aufteilung zwischen Gebäude und Grund und Boden
• Nachweise über Anschaffungsneben- und Herstellungskosten
• Baubeginnsanzeige, Bauantrag oder Bauanzeige
• Nachweis über Fertigstellung und Übergang des wirtschaftlichen Eigentums
• Mietvertrag und Nachweise über die tatsächliche Vermietung
• QNG-Zertifikat bei Inanspruchnahme der Sonderabschreibung

Häufig wird der Grundstücksanteil mit abgeschrieben, die AfA im ersten Jahr nicht zeitanteilig berechnet oder der Herstellungsbeginn mit dem Bauantrag verwechselt. Die Kostenobergrenzen der Sonderabschreibung dürfen außerdem nicht auf die degressive AfA übertragen werden. Auch eine Eigennutzung, eine kurzfristige Beherbergung oder ein verspäteter Erwerb können dazu führen, dass einzelne Abschreibungsmöglichkeiten ausscheiden.

Fazit: Die passende Abschreibung hängt vom Neubau ab

Für einen vermieteten Neubau stehen mehrere steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten zur Verfügung. Die lineare AfA führt zu gleichbleibenden Beträgen, während die degressive Methode die steuerliche Entlastung stärker auf die ersten Jahre verlagert. Erfüllt eine neue Mietwohnung zusätzlich die Anforderungen des § 7b EStG, kann eine Sonderabschreibung hinzukommen. Für die Einordnung zählen unter anderem Nutzung, Fertigstellung, Baubeginn, Vertragsdatum, Gebäudestandard und Baukosten. Schon kleine Abweichungen können über die Anwendbarkeit oder die Rückgängigmachung einer Begünstigung entscheiden. Deshalb bleibt der konkrete Einzelfall zu prüfen.

Häufige Fragen

Quellen und Rechtsgrundlagen

• § 7 EStG – Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung
• § 7b EStG – Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau
• § 255 HGB – Anschaffungs- und Herstellungskosten
• Bundesfinanzministerium: Anwendungsschreiben zur Sonderabschreibung nach § 7b EStG
• Bundesfinanzministerium: Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung