Notarkosten steuerlich absetzbar

Ob Notarkosten steuerlich absetzbar sind, lässt sich nicht allein anhand der Rechnung beantworten. Die Beurteilung hängt vielmehr davon ab, aus welchem Anlass die Beurkundung, Beglaubigung oder Grundbucheintragung erforderlich war. Kosten für den Kauf einer ausschließlich privat genutzten Immobilie bleiben regelmäßig ohne steuerliche Wirkung. Geht es um eine vermietete Immobilie, eine betriebliche Investition oder eine Unternehmensgründung, kann ein Abzug dagegen möglich sein. Zusätzlich ist zu klären, ob die Ausgaben sofort berücksichtigt oder über eine Abschreibung verteilt werden müssen. Für die korrekte Zuordnung kommt es deshalb auf den Verwendungszweck und die dazugehörigen Unterlagen an.

Wann können Notarkosten steuerlich absetzbar sein?

Eine steuerliche Wirkung entfalten Notargebühren, wenn sie in einem hinreichenden wirtschaftlichen Zusammenhang mit steuerpflichtigen Einnahmen, einem Betrieb oder einem steuerlich relevanten Erwerb stehen. Die formale Bezeichnung der Leistung gibt dabei nicht den Ausschlag. Relevant ist ihr konkreter Zweck. Abhängig vom Anlass kommen daher verschiedene Formen der Berücksichtigung in Betracht als:

• sofort abziehbare Werbungskosten,
• sofort abziehbare Betriebsausgaben,
• Anschaffungsnebenkosten eines Vermögensgegenstands oder
• abzugsfähige Nachlassverbindlichkeiten bei der Erbschaftsteuer.

Fehlt ein solcher Zusammenhang und betrifft der Notartermin ausschließlich die private Lebensführung, greift grundsätzlich das Abzugsverbot des § 12 EStG. Die Kosten mindern dann weder die Einkünfte noch unmittelbar das zu versteuernde Einkommen.

Anlass der Notarkosten	Typische steuerliche Behandlung
Kauf einer selbst genutzten Immobilie	Kein laufender Abzug bei der Einkommensteuer
Kaufvertrag für eine vermietete Immobilie	Anschaffungsnebenkosten; Gebäudeanteil über die AfA
Grundschuld für ein Vermietungsdarlehen	Regelmäßig sofort abziehbare Werbungskosten
Erwerb eines betrieblichen Wirtschaftsguts	Regelmäßig Bestandteil der Anschaffungskosten
Notarielle Leistung mit unmittelbarem Betriebsbezug	Je nach Anlass sofortige Betriebsausgabe
Testament, Ehevertrag oder private Vorsorge	Grundsätzlich nicht bei der Einkommensteuer abziehbar

Welche Notarkosten bleiben privat?

Aufwendungen der privaten Lebensführung dürfen grundsätzlich nicht abgezogen werden. Dazu zählen insbesondere Notarkosten für ein Testament, einen Ehevertrag, eine Vorsorgevollmacht oder eine ausschließlich privat veranlasste Schenkung. Das gilt ebenso für Kosten im Zusammenhang mit einer Trennung oder der privaten Vermögensordnung. Eine gesetzlich vorgeschriebene oder rechtlich sinnvolle notarielle Form begründet für sich genommen noch keinen Steuerabzug.

Dasselbe gilt beim Kauf eines Eigenheims, das ausschließlich selbst bewohnt wird. Die Gebühren für Kaufvertrag, Auflassung, Eigentumsumschreibung und Grundschuld sind während der privaten Nutzung weder Werbungskosten noch Sonderausgaben. Sie gelten auch nicht als Handwerkerleistungen oder haushaltsnahe Dienstleistungen.

Wie werden Notarkosten bei Vermietung behandelt?

Bei einer vermieteten Immobilie besteht ein Zusammenhang mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Daraus folgt jedoch nicht, dass sämtliche Gebühren sofort als Werbungskosten abziehbar sind. Für die Einordnung kommt es darauf an, ob die notarielle Tätigkeit dem Erwerb des Objekts oder dessen Finanzierung dient.

Kaufvertrag und Eigentumsübertragung

Gebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassung und die Eigentumsumschreibung gehören regelmäßig zu den Anschaffungsnebenkosten. Diese Ausgaben erhöhen die Anschaffungskosten der Immobilie. Ein sofortiger Abzug in voller Höhe ist deshalb nicht zulässig.

Die gesamten Anschaffungskosten einschließlich der zugehörigen Notar- und Grundbuchkosten sind auf das Gebäude sowie auf Grund und Boden zu verteilen. Nur der Gebäudeanteil ist abnutzbar und kann über die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, berücksichtigt werden. Der auf den Grund und Boden entfallende Betrag bleibt von der Gebäudeabschreibung ausgeschlossen. Wird eine Immobilie teilweise selbst genutzt und teilweise vermietet, ist zusätzlich eine sachgerechte Zuordnung zu den jeweiligen Gebäudeteilen erforderlich.

Grundschuld und Immobilienfinanzierung

Eine andere Einordnung gilt für Gebühren, die unmittelbar mit einem Darlehen für die vermietete Immobilie verbunden sind. Notar- und Grundbuchkosten für die Eintragung einer Grundschuld zählen grundsätzlich zu den Geldbeschaffungskosten. Sie können regelmäßig im Zeitpunkt der Zahlung vollständig als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften angesetzt werden.

Maßgeblich bleibt die tatsächliche Verwendung des Darlehens. Finanziert der Kredit auch einen selbst genutzten Gebäudeteil oder private Ausgaben, ist ein vollständiger Abzug nicht ohne Weiteres möglich. Rechnung, Darlehensvertrag und Zahlungsweg sollten deshalb eine eindeutige Zuordnung erlauben.

Was gilt für Unternehmer und Selbstständige?

Betrieblich veranlasste Notarkosten können nach § 4 Abs. 4 EStG Betriebsausgaben sein. Ein unmittelbarer Abzug kommt etwa für notarielle Leistungen in Betracht, die laufende betriebliche Rechtsverhältnisse betreffen und keinem konkreten Anschaffungsvorgang zuzuordnen sind. Nicht jede betrieblich veranlasste Notarrechnung darf allerdings sofort in voller Höhe als Aufwand erfasst werden.

Stehen die Gebühren unmittelbar mit dem Erwerb eines betrieblichen Vermögensgegenstands in Verbindung, zählen sie nach § 255 HGB regelmäßig zu dessen Anschaffungsnebenkosten. Beim Erwerb eines Betriebsgrundstücks wird der Gebäudeanteil über die maßgebende Nutzungsdauer abgeschrieben; der Anteil für Grund und Boden ist nicht abschreibbar. Kosten für den notariell beurkundeten Erwerb von Gesellschaftsanteilen können ebenfalls die Anschaffungskosten der Beteiligung erhöhen.

Die Abgrenzung zwischen sofortigem Aufwand und aktivierungspflichtigen Anschaffungskosten betrifft nicht nur notarielle Gebühren. Wie sie bei technischer Geschäftsausstattung funktioniert, zeigt der Beitrag zur Abschreibung eines Computers.

Sind Notarkosten einer GmbH-Gründung abziehbar?

Bei einer GmbH-Gründung fallen Notargebühren vor allem für die Beurkundung des Gesellschaftsvertrags und die Anmeldung zum Handelsregister an. Vor der steuerlichen Einordnung ist zu prüfen, wer diese Kosten rechtlich und wirtschaftlich trägt. Übernimmt die Gesellschaft angemessene Gründungskosten auf Grundlage einer hinreichend bestimmten Satzungsregelung, können sie auf Gesellschaftsebene grundsätzlich als Aufwand erfasst werden. Nach § 248 HGB dürfen Aufwendungen für die Unternehmensgründung und die Beschaffung von Eigenkapital nicht als eigener Aktivposten angesetzt werden.

Fehlt eine wirksame Kostenübernahme oder betrifft die Rechnung den persönlichen Beteiligungserwerb, kann die Belastung bei den Gesellschaftern verbleiben. Dort ist sie nicht automatisch als private Ausgabe abziehbar; eine Zuordnung zu den Anschaffungskosten der Beteiligung ist gesondert zu prüfen. Rechnungsempfänger, Satzung und Zahlungsfluss müssen daher zusammenpassen. Einen weiterführenden Überblick zu Immobilienbestand, laufenden Aufwendungen und Gesellschaftsebene bietet die vermögensverwaltende GmbH.

Was gilt bei Erbschaft, Schenkung und Erbauseinandersetzung?

Notarkosten im Umfeld einer Erbschaft sind nicht pauschal bei der Einkommensteuer abziehbar. Für die Erbschaftsteuer können Kosten, die unmittelbar mit der Abwicklung, Regelung oder Verteilung des Nachlasses oder mit der Erlangung des Erwerbs zusammenhängen, als Nachlassverbindlichkeiten berücksichtigt werden. Reine Kosten der laufenden Nachlassverwaltung sind davon abzugrenzen.

Kommt es nach einem Erbfall zur Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft und erlangt ein Beteiligter dadurch Alleineigentum an einer vermieteten Immobilie, ist zusätzlich die ertragsteuerliche Behandlung zu prüfen. Der Bundesfinanzhof ordnet entsprechende Notar- und Eintragungskosten unter bestimmten Voraussetzungen als Anschaffungsnebenkosten ein. Soweit sie auf das vermietete Gebäude entfallen, können sie über die AfA berücksichtigt werden. Der Anteil für Grund und Boden sowie ein selbst genutzter Teil sind nicht abschreibbar.

Bei Schenkungen hängt die Einordnung insbesondere vom übertragenen Vermögen, vorbehaltenen Rechten, übernommenen Verpflichtungen und der späteren Nutzung ab. Einkommensteuer, Schenkungsteuer und mögliche Anschaffungskosten müssen getrennt geprüft werden. Ein Abzug allein wegen der notariellen Form besteht nicht.

Wo werden Notarkosten in der Steuererklärung eingetragen?

Wo Notarkosten in der Steuererklärung einzutragen sind, folgt aus ihrer steuerlichen Einordnung. Sofort abziehbare Geldbeschaffungskosten einer vermieteten Immobilie werden als Werbungskosten in der Anlage V erfasst. Erwerbsbezogene Notarkosten fließen dagegen zunächst in die Ermittlung der Anschaffungskosten ein. In der Steuererklärung wird anschließend nur der daraus resultierende AfA-Betrag für das jeweilige Jahr berücksichtigt.

Unternehmen erfassen sofort abziehbare Gebühren in ihrer Gewinnermittlung als Betriebsausgaben. Aktivierungspflichtige Beträge werden dem betreffenden Wirtschaftsgut oder der Beteiligung zugeordnet. Nachlasskosten gehören gegebenenfalls in die Erbschaftsteuererklärung und nicht in die Einkommensteuererklärung.

Für die Dokumentation sollten folgende Unterlagen aufbewahrt werden:

• Notarrechnung mit einzelnen Gebührentatbeständen,
• notarieller Vertrag und Grundbuchabrechnung,
• Darlehensvertrag und Nachweis über die Mittelverwendung,
• Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grund und Boden,
• Belege zur privaten, betrieblichen oder vermieteten Nutzung sowie
• bei Gesellschaften die Satzungsregelung zur Kostenübernahme.

Typische Fehler bei der steuerlichen Zuordnung

Häufig wird die gesamte Notarrechnung in einer Summe als Werbungskosten oder Betriebsausgaben eingetragen. Enthält sie Leistungen für den Kaufvertrag und für die Grundschuld, müssen die einzelnen Positionen jedoch getrennt werden. Unzutreffend ist es außerdem, Anschaffungsnebenkosten vollständig dem Gebäude zuzuordnen und den nicht abschreibbaren Bodenanteil außer Acht zu lassen.

Zu Fehlern führen auch gemischt genutzte Immobilien, eine unklare Darlehensverwendung oder Zahlungen durch eine andere Person als den Rechnungsempfänger. Bei einer GmbH kann eine unzureichende Satzungsregelung zur Kostenübernahme zusätzliche gesellschafts- und steuerrechtliche Fragen auslösen. Die Zuordnung sollte deshalb bereits beim Vertragsabschluss vorbereitet werden. Erfolgt sie erst bei der Erstellung der Steuererklärung, lassen sich einzelne Zahlungswege und Rechnungspositionen häufig nur noch mit erheblichem Aufwand rekonstruieren.

Zusammenfassung zum Thema Notarkosten steuerlich absetzbar

Notarkosten sind steuerlich absetzbar, wenn ein ausreichender Zusammenhang mit steuerpflichtigen Einnahmen oder einer betrieblichen Tätigkeit besteht. Selbst dann folgt daraus nicht zwingend ein sofortiger Abzug. Erwerbsbezogene Gebühren erhöhen häufig die Anschaffungskosten, während Kosten einer Grundschuld für ein Vermietungsdarlehen regelmäßig sofort als Werbungskosten berücksichtigt werden können. Private Verträge bleiben grundsätzlich ohne einkommensteuerliche Wirkung. Da bereits einzelne Rechnungspositionen unterschiedlich einzuordnen sein können, sind Verwendungszweck, Kostenträger, Nutzung und Vertragsinhalt stets anhand des konkreten Einzelfalls zu prüfen.

Häufige Fragen

Quellen und Rechtsgrundlagen

• § 4 EStG – Betriebsausgaben
• § 7 EStG – Absetzung für Abnutzung
• § 9 EStG – Werbungskosten
• § 12 EStG – Nicht abzugsfähige Ausgaben
• § 248 HGB – Bilanzierungsverbote und -wahlrechte
• § 255 HGB – Anschaffungs- und Herstellungskosten
• § 10 ErbStG – Steuerpflichtiger Erwerb
• Finanzverwaltung Nordrhein-Westfalen – Werbungskosten bei Vermietung
• Bundesfinanzhof – Anschaffungsnebenkosten bei Erbauseinandersetzung