Hausgeld steuerlich absetzbar

Ob Hausgeld steuerlich absetzbar ist, hängt davon ab, wie Sie Ihre Eigentumswohnung nutzen. Bewohnen Sie die Wohnung selbst, können bestimmte Dienstleistungen und Handwerkerarbeiten Ihre Einkommensteuer mindern. Bei Vermietung lassen sich viele laufende Ausgaben als Werbungskosten abziehen. Die monatlichen Zahlungen sind aber kein einheitlicher Steuerposten. Sie enthalten etwa Betriebskosten, Verwaltungsgebühren und Beiträge zur Erhaltungsrücklage, für die unterschiedliche Regeln gelten. Wer den Gesamtbetrag ungeprüft übernimmt, riskiert deshalb einen falschen Ansatz. Eine aufgeschlüsselte Hausgeldabrechnung zeigt, welche Kosten Sie angeben können und welche Beträge zunächst unberücksichtigt bleiben.

Welche Kosten stecken im Hausgeld?

Mit dem Hausgeld finanzieren Wohnungseigentümer die Ausgaben ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft, kurz WEG. Grundlage der regelmäßigen Vorschüsse ist der Wirtschaftsplan. Nach Ablauf des Abrechnungszeitraums stellt die Verwaltung die Einnahmen und Ausgaben in der Jahresabrechnung zusammen.

Zum Hausgeld gehören typischerweise laufende Betriebskosten, die Vergütung der Hausverwaltung und Beiträge zur Erhaltungsrücklage. Je nach Gebäude werden darüber etwa Heizung, Wasser, Treppenhausreinigung, Gartenpflege und Gebäudeversicherung bezahlt. Die Rücklage dient dazu, künftige Erhaltungsmaßnahmen zu finanzieren.

Ob Sie Ausgaben steuerlich ansetzen können, richtet sich nicht danach, ob Sie diese auf den Mieter umlegen dürfen. Auch nicht umlagefähige Kosten können abziehbar sein.

Eigennutzung und Vermietung im Überblick

Die Übersicht gilt für eine Eigentumswohnung im Privatvermögen. Die Angaben zur Vermietung setzen voraus, dass die Wohnung vollständig entgeltlich vermietet wird. Private Nutzungsanteile und besondere Abzugsbeschränkungen müssen gesondert geprüft werden.

Kostenbestandteil	Selbst genutzte Wohnung	Vermietete Wohnung
Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Hausmeister	Begünstigte Tätigkeiten können unter haushaltsnahe Dienstleistungen fallen	Grundsätzlich Werbungskosten
Reparaturen und Wartung	Begünstigte Arbeitskosten können als Handwerkerleistungen zählen	Werbungskosten oder Berücksichtigung über die Abschreibung
Vergütung der Hausverwaltung	Keine Steuerermäßigung nach § 35a EStG	Grundsätzlich Werbungskosten
Heizenergie, Wasser, Gebäudeversicherung	Keine Steuerermäßigung nach § 35a EStG für diese Kosten selbst	Grundsätzlich Werbungskosten; Mieterstattungen sind Einnahmen
Einzahlung in die Erhaltungsrücklage	Noch keine Steuerermäßigung	Noch kein Werbungskostenabzug

Bei einer gemischten Hausmeisterrechnung muss die Verwaltung begünstigte Arbeiten von Verwaltungstätigkeiten und gegebenenfalls handwerklichen Arbeiten trennen. Die Bezeichnung auf der Abrechnung allein entscheidet nicht über die steuerliche Behandlung.

Was können Selbstnutzer steuerlich geltend machen?

Für Ihre selbst bewohnte Wohnung können Sie eine Steuerermäßigung nach § 35a Einkommensteuergesetz beantragen. Sie mindert unmittelbar die tarifliche Einkommensteuer. Werbungskosten wirken sich anders aus: Sie verringern zunächst die steuerpflichtigen Einkünfte.

Haushaltsnahe Dienstleistungen

Zu den begünstigten Tätigkeiten gehören beispielsweise die Reinigung des Treppenhauses, die laufende Gartenpflege und der Winterdienst am Haus. Auch entsprechende Arbeiten eines Hausmeisters können berücksichtigt werden. Sie können Ihren Kostenanteil auch dann geltend machen, wenn die WEG den Auftrag erteilt hat.

Die Entlastung beträgt 20 Prozent der begünstigten Aufwendungen, höchstens 4.000 Euro jährlich. Der Höchstbetrag wird bei Aufwendungen von 20.000 Euro erreicht.

Handwerkerleistungen

Für Reparatur-, Erhaltungs- und Modernisierungsarbeiten gilt ein eigener Höchstbetrag: 20 Prozent der begünstigten Kosten, maximal 1.200 Euro jährlich. Das entspricht berücksichtigungsfähigen Aufwendungen von 6.000 Euro. Dazu können etwa Wartungsarbeiten an der Heizungsanlage oder Reparaturen am Dach des bestehenden Wohngebäudes gehören.

Begünstigt sind Arbeitskosten einschließlich zugehöriger Fahrt- und Maschinenkosten sowie der darauf entfallenden Umsatzsteuer. Eingebautes Material zählt nicht dazu. Für öffentlich geförderte Maßnahmen mit zinsverbilligten Darlehen oder steuerfreien Zuschüssen ist die Ermäßigung nach § 35a Absatz 3 EStG ausgeschlossen.

Die Höchstbeträge gelten für den Haushalt. Direkt beauftragte Arbeiten in Ihrer Wohnung und die begünstigten Anteile aus der WEG-Abrechnung werden daher innerhalb der jeweiligen Kategorie zusammengerechnet.

Vereinfachtes Beispiel: Auf Sie entfallen 900 Euro begünstigte Dienstleistungen und 1.100 Euro begünstigte Handwerkerkosten. Daraus ergeben sich 180 Euro plus 220 Euro, insgesamt 400 Euro Steuerermäßigung. Diese können Sie nutzen, soweit ausreichend tarifliche Einkommensteuer anfällt und die jeweiligen Höchstbeträge noch nicht ausgeschöpft sind.

Hausgeld bei Vermietung als Werbungskosten absetzen

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung zählen Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Mieteinnahmen grundsätzlich zu den Werbungskosten. Dazu gehören insbesondere die laufenden Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten. Bei abziehbaren Reparaturen können auch Materialkosten berücksichtigt werden; die Beschränkung auf Arbeitskosten betrifft die Steuerermäßigung für Selbstnutzer.

Auch auf Mieter umgelegte Betriebskosten bleiben grundsätzlich Werbungskosten. Die vereinnahmten Nebenkostenvorauszahlungen und Nachzahlungen müssen Sie im Gegenzug als Einnahmen erfassen. Dass der Mieter die Kosten erstattet, schließt den Ausgabenabzug nicht aus.

Das gilt etwa, wenn Sie die Wohngebäudeversicherung auf Mieter umlegen. Die Prämie setzen Sie als Werbungskosten an, die erhaltene Umlage erfassen Sie als Einnahme.

Vereinfachtes Beispiel: Sie zahlen monatlich 400 Euro Hausgeld, insgesamt 4.800 Euro. Davon entfallen 1.200 Euro auf die Erhaltungsrücklage, 3.000 Euro auf laufende Betriebskosten und 600 Euro auf Verwaltungskosten. Ohne weitere Besonderheiten können Sie 3.600 Euro als Werbungskosten abziehen. Erhalten Sie beispielsweise 2.700 Euro Betriebskostenvorauszahlungen, erfassen Sie diesen Betrag als Einnahmen. Hinzu kommen die Kaltmiete und weitere Kosten der Vermietung. Weitere Ausgaben aus der Rücklage bleiben in diesem Beispiel unberücksichtigt.

Eine zusätzliche Steuerermäßigung nach § 35a EStG ist für dieselben als Werbungskosten einzuordnenden Aufwendungen ausgeschlossen.

Erhaltungsrücklage und Sonderumlagen richtig einordnen

Bei der Erhaltungsrücklage, auch Instandhaltungsrücklage genannt, müssen Sie zwischen Einzahlung und späterer Verwendung unterscheiden. Die Einzahlung begründet bei Vermietung noch keinen Werbungskostenabzug. Erst wenn die WEG das Geld für Erhaltungsarbeiten ausgibt, kommt eine steuerliche Berücksichtigung in Betracht. Diese Unterscheidung hat der Bundesfinanzhof ausdrücklich bestätigt.

Bei Selbstnutzern entsteht durch das Ansparen ebenfalls kein Steuervorteil nach § 35a EStG. Werden später begünstigte Handwerkerarbeiten aus der Rücklage bezahlt, können Sie den nachgewiesenen Arbeitskostenanteil geltend machen, der auf Ihre Wohnung entfällt. Die Arbeiten müssen ausgeführt und bezahlt sein.

Bei einer Sonderumlage kommt es darauf an, wofür die WEG das Geld verwendet. Füllt sie damit lediglich eine Rücklage auf, entsteht noch kein sofortiger Abzug. Finanziert sie konkrete Bauarbeiten, müssen deren steuerliche Einordnung und das zutreffende Steuerjahr geprüft werden.

Auch größere Bauarbeiten sind bei Vermietung nicht zwingend sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand. So können anschaffungsnahe Herstellungskosten vorliegen, wenn bestimmte Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb netto mehr als 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten betragen. Die Kosten werden dann über die Gebäudeabschreibung berücksichtigt. Auch außerhalb dieser Regel können Herstellungskosten entstehen.

Wo wird Hausgeld in der Steuererklärung eingetragen?

Für die selbst genutzte Wohnung tragen Sie die begünstigten Beträge in die Anlage Haushaltsnahe Aufwendungen ein. Übernehmen Sie Dienstleistungen und Handwerkerleistungen getrennt aus der Abrechnung oder Verwalterbescheinigung. Aus diesen Aufwendungen berechnet das Finanzamt die Steuerermäßigung.

Vermieter erfassen die abziehbaren Beträge in der Anlage V bei den passenden Werbungskostenpositionen. Trennen Sie die Rücklagenzuführung vom laufend abziehbaren Anteil und prüfen Sie anhand der Abrechnung, ob zusätzlich Erhaltungsaufwendungen aus bereits angesparten Rücklagen bezahlt wurden.

Übernehmen Sie deshalb nicht einfach die monatliche Zahlung mal zwölf. Gleichen Sie Vorschüsse, Nachzahlungen, Erstattungen und Rücklagenbewegungen miteinander ab, damit weder Kosten fehlen noch doppelt erfasst werden.

Welche Nachweise und Zahlungszeitpunkte sind wichtig?

Für die Steuererklärung benötigen Sie insbesondere:

• die Jahresabrechnung mit dem auf Ihre Wohnung entfallenden Kostenanteil,
• eine Bescheinigung nach § 35a EStG, soweit die erforderliche Aufteilung nicht bereits aus der Abrechnung hervorgeht,
• Nachweise über Ihre Hausgeldzahlungen sowie Nachzahlungen oder Erstattungen,
• Angaben zu Zuführungen und tatsächlichen Ausgaben aus der Erhaltungsrücklage.

Die Abrechnung oder Bescheinigung muss Dienst- und Handwerkerleistungen getrennt ausweisen und die begünstigten Kosten erkennen lassen. Auch der Zahlungsweg zählt: Die Zahlung an den Leistungserbringer muss unbar erfolgen. Bei gemeinschaftlich beauftragten Arbeiten kann die Verwaltung die notwendigen Angaben für Ihren Anteil bescheinigen.

Laufend abziehbare Zahlungen erfassen Vermieter grundsätzlich im Zahlungsjahr. Das folgt aus dem Abflussprinzip. Bei Rücklagen kommt es dagegen auf die tatsächliche Verwendung an. Nachzahlungen und Erstattungen sind mit ihrem steuerlich relevanten Anteil zuzuordnen.

Für § 35a EStG lässt die Finanzverwaltung bei WEG-Abrechnungen Vereinfachungen zu: Wiederkehrende Dienstleistungen können grundsätzlich im Vorauszahlungsjahr, einmalige Arbeiten im Jahr der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung berücksichtigt werden. Alternativ können die gesamten begünstigten Aufwendungen im Beschlussjahr angesetzt werden. Ein bereits berücksichtigter Betrag darf dabei nicht erneut erklärt werden.

Fazit: Hausgeld nach Nutzung und Kostenart aufteilen

Prüfen Sie Ihre Hausgeldabrechnung nach Kostenarten und nach der Nutzung Ihrer Wohnung. Bei Eigennutzung zählen begünstigte Dienstleistungen und Handwerkerarbeiten, bei Vermietung viele laufende Ausgaben als Werbungskosten. Die Rücklagenzuführung bleibt zunächst unberücksichtigt beim Thema Hausgeld steuerlich absetzbar. Sonderumlagen, umfangreiche Sanierungen und ein Wechsel zwischen Vermietung und Eigennutzung erfordern eine gesonderte Prüfung. Die dargestellten Regeln dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle steuerliche Beratung.

Häufige Fragen

Quellen und Rechtsgrundlagen

• § 28 WEG: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht
• § 35a EStG: Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen
• § 9 EStG: Werbungskosten und § 21 EStG: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
• § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG: Anschaffungsnahe Herstellungskosten und § 11 EStG: Zeitliche Zuordnung von Einnahmen und Ausgaben
• Bundesfinanzhof: Zahlungen in die Erhaltungsrücklage
• BMF-Anwendungsschreiben zu § 35a EStG, insbesondere Randnummern 26, 27, 47 und 48
• Finanzverwaltung NRW: Voraussetzungen und Nachweise für haushaltsnahe Aufwendungen
• Finanzverwaltung NRW: Einnahmen und Werbungskosten bei Vermietung
• Finanzverwaltung Thüringen: Übersicht begünstigter und nicht begünstigter Leistungen