Grundsteuer absetzen

Eigentümer können die Grundsteuer absetzen, soweit ihre Immobilie steuerpflichtigen Einnahmen dient. Bei einem vollständig vermieteten Haus oder einer vermieteten Wohnung zählt die Zahlung an die Gemeinde zu den Werbungskosten. Für selbst genutztes Wohneigentum gilt das nicht, denn hier fehlt der Zusammenhang mit einer Einkunftsart. Kommen Vermietung und Eigennutzung in einem Gebäude zusammen, muss die Grundsteuer auf beide Bereiche verteilt werden. Weitere Besonderheiten ergeben sich bei Leerstand, betrieblich genutzten Räumen und einem häuslichen Arbeitszimmer. Für die steuerliche Einordnung zählt daher nicht allein, wer im Grundsteuerbescheid steht. Ausschlaggebend ist, wofür der jeweilige Gebäudeteil tatsächlich genutzt wird.

Der steuerliche Abzug richtet sich nach der Nutzung

Als laufende Steuer auf Grundbesitz betrifft die Grundsteuer Grundstücke einschließlich der zugehörigen Gebäude. Zahlungspflichtig sind grundsätzlich die Eigentümer. Den zu entrichtenden Betrag setzt die zuständige Gemeinde mit einem Grundsteuerbescheid fest; Grundlage dafür sind der Grundsteuermessbetrag und der kommunale Hebesatz.

Für die Einkommensteuer ist die Berechnung des Jahresbetrags nur von untergeordneter Bedeutung. Im Vordergrund steht der wirtschaftliche Bezug zu den Einnahmen. Die wichtigsten Fälle lassen sich wie folgt einordnen:

Nutzung der Immobilie	Steuerliche Behandlung
Vollständige Vermietung	vollständiger Abzug als Werbungskosten
Teilweise Vermietung und teilweise Eigennutzung	anteiliger Abzug für den vermieteten Bereich
Ausschließliche Eigennutzung	kein Abzug der privaten Grundsteuer
Betriebliche oder berufliche Nutzung	anteilige Berücksichtigung als Betriebsausgabe oder innerhalb der Arbeitszimmerkosten

Die Übersicht zeigt zugleich die Grenze des Abzugs: Steuerlich berücksichtigt wird nur der Teil, der mit Vermietung, Betrieb oder Beruf zusammenhängt. Der privat veranlasste Anteil bleibt unberücksichtigt.

Grundsteuer bei vermieteten Immobilien als Werbungskosten

Ausgaben für ein vermietetes Objekt mindern die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, wenn sie durch die Vermietung veranlasst sind. Für die Grundsteuer enthält § 9 EStG eine ausdrückliche Regelung. Steuern vom Grundbesitz gehören zu den Werbungskosten, soweit das belastete Grundstück der Erzielung von Einnahmen dient.

Eine normale Wohnungsvermietung reicht dafür aus. Weder muss der Mieter die Räume gewerblich nutzen, noch muss es sich aufseiten des Eigentümers um einen Gewerbebetrieb handeln. Auch die Vermietung einer einzelnen Eigentumswohnung fällt unter die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Ist das gesamte Grundstück vermietet, lässt sich die tatsächlich gezahlte Grundsteuer vollständig ansetzen. Anders als bei der Gebäudeabschreibung wird der Betrag nicht zwischen Gebäude und Grund und Boden aufgeteilt. Die Grundsteuer belastet den vermieteten Grundbesitz insgesamt. Eine Aufteilung wird erst notwendig, wenn Teile des Grundstücks oder Gebäudes privat genutzt werden.

Der Abzug führt nicht automatisch zu einer Erstattung in gleicher Höhe. Werbungskosten verringern die steuerpflichtigen Einkünfte aus der Vermietung. Wie stark sich das auf die Einkommensteuer auswirkt, hängt von der gesamten steuerlichen Situation ab.

Die Umlage auf Mieter ändert den Abzug nicht

Nach der Betriebskostenverordnung gehört die Grundsteuer zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks und kann als Betriebskostenposition auf Mieter umgelegt werden. Erforderlich ist eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag. Fehlt sie, bleibt der Eigentümer zivilrechtlich mit den Kosten belastet.

Steuerlich werden Einnahme und Ausgabe getrennt behandelt. Betriebskostenvorauszahlungen sowie Nachzahlungen der Mieter gehören zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Die Zahlung an die Gemeinde erscheint auf der anderen Seite als Werbungskosten. Der Abzug geht folglich nicht verloren, nur weil der Mieter die Grundsteuer über seine Nebenkosten wirtschaftlich trägt.

Auch bei einer nur teilweisen Umlage bleibt die Systematik gleich. Als Einnahme wird erfasst, was der Vermieter tatsächlich vom Mieter erhält. Als Werbungskosten wird der Grundsteuerbetrag angesetzt, der auf den vermieteten Bereich entfällt und vom Eigentümer gezahlt wurde. Lediglich den nach der Umlage verbleibenden Rest einzutragen, würde die Einnahmen und Ausgaben der Vermietung nicht vollständig wiedergeben.

Für Mieter einer privat genutzten Wohnung entsteht aus dem in der Nebenkostenabrechnung enthaltenen Grundsteueranteil kein eigener Werbungskostenabzug. Sie zahlen Betriebskosten, sind aber nicht Schuldner der Grundsteuer gegenüber der Gemeinde.

Eigennutzung und gemischte Nutzung richtig abgrenzen

Ausschließlich selbst genutzte Immobilie

Bei einem Eigenheim, das ausschließlich privaten Wohnzwecken dient, ist die Grundsteuer nicht als Werbungskosten abziehbar. Sie zählt zu den Kosten der privaten Lebensführung. Ein Ansatz als Sonderausgabe oder außergewöhnliche Belastung kommt ebenfalls nicht allein deshalb in Betracht, weil die Gemeinde eine hohe Grundsteuer festgesetzt hat. Die Höhe spielt für diese Einordnung keine Rolle.

Auch die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen oder haushaltsnahe Dienstleistungen greift bei der Grundsteuer nicht. Die Gemeinde erbringt mit der Steuerfestsetzung keine begünstigte Leistung im privaten Haushalt. Davon zu trennen sind tatsächlich ausgeführte Arbeiten am Gebäude. Welche Ausgaben bei eigenen Renovierungsarbeiten, Materialkäufen und beauftragten Handwerkern berücksichtigt werden können, erläutert der Beitrag über Renovierungskosten und Eigenleistungen.

Teilweise vermietetes Gebäude

Wird ein Gebäude teils vermietet und teils selbst bewohnt, gehört nur der vermietete Anteil der Grundsteuer zu den Werbungskosten. Ein typischer Fall ist das Zweifamilienhaus, bei dem die Eigentümer eine Wohnung selbst nutzen und die zweite Wohnung an Dritte überlassen.

Als nachvollziehbarer Aufteilungsmaßstab bietet sich das Verhältnis der vermieteten Wohnfläche zur gesamten Wohnfläche an. Beträgt die Grundsteuer beispielsweise 1.200 Euro und entfallen 60 Prozent der maßgeblichen Fläche auf die vermietete Einheit, sind 720 Euro als Werbungskosten abziehbar. Für die selbst genutzten 40 Prozent bleibt der Abzug ausgeschlossen.

Der Flächenschlüssel passt jedoch nicht zu jedem Grundstück. Unterscheiden sich die Nutzung einzelner Flächen oder ihre wirtschaftliche Zuordnung deutlich, muss die Aufteilung diese Verhältnisse abbilden. Das kann etwa Grundstücksteile betreffen, die ausschließlich einer der beiden Nutzungseinheiten zugeordnet sind. Der gewählte Schlüssel sollte sich aus den Unterlagen erklären lassen und über die Steuererklärung hinaus konsistent verwendet werden.

Sonderfälle bei Leerstand, Arbeitszimmer und Betriebsräumen

Vorübergehender Leerstand

Ein vorübergehender Leerstand beendet den Werbungskostenabzug nicht zwangsläufig. Soll die Wohnung weiterhin vermietet werden, kann die darauf entfallende Grundsteuer weiterhin mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zusammenhängen. Dafür muss die Vermietungsabsicht fortbestehen und nach außen erkennbar sein.

Inserate, ein Maklerauftrag, Schriftverkehr mit Interessenten und dokumentierte Besichtigungen belegen ernsthafte Vermietungsbemühungen. Fehlen solche Nachweise über längere Zeit oder wird die Wohnung für eine spätere Eigennutzung freigehalten, kann der Zusammenhang mit künftigen Mieteinnahmen entfallen. Bei einem teilweise selbst genutzten Gebäude betrifft die Prüfung nur den leerstehenden Gebäudeteil.

Häusliches Arbeitszimmer

Erfüllt ein Raum die steuerlichen Voraussetzungen für ein häusliches Arbeitszimmer, gehört die anteilige Grundsteuer zu den tatsächlichen Raumkosten. Der Grundsteueranteil wird zusammen mit den übrigen gebäudebezogenen Aufwendungen nach dem Verhältnis der Arbeitszimmerfläche zur maßgeblichen Gesamtfläche berechnet.

Ein zusätzlicher Abzug scheidet aus, wenn anstelle der tatsächlichen Raumkosten eine Pauschale gewählt wird. Ebenso wenig genügt eine Arbeitsecke im Wohn- oder Schlafzimmer für den Ansatz anteiliger Raumkosten. Der Raum muss von der privaten Wohnfläche abgetrennt und nahezu ausschließlich beruflich oder betrieblich genutzt werden.

Betrieblich genutzte Räume

Für eine Praxis, Werkstatt, Lagerfläche oder andere betrieblich genutzte Einheit kann die zugehörige Grundsteuer als Betriebsausgabe berücksichtigt werden. Befinden sich private und betriebliche Räume auf demselben Grundstück, muss der betriebliche Anteil anhand objektiver Merkmale ermittelt werden. Gehört das Grundstück zum Betriebsvermögen, sind neben dem laufenden Kostenabzug weitere bilanzielle und ertragsteuerliche Folgen zu prüfen.

Eintragung in der Steuererklärung und notwendige Nachweise

Private Vermieter erfassen die Grundsteuer bei den objektbezogenen Werbungskosten in der Anlage V. Auf feste Zeilennummern sollte sich die Eintragung nicht stützen, weil sich der Aufbau des Formulars ändern kann. Die Bezeichnung des vorgesehenen Feldes ist verlässlicher. Zahlungen der Mieter aus Betriebskostenabrechnungen werden getrennt davon bei den Einnahmen eingetragen.

Bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gilt grundsätzlich das Zu- und Abflussprinzip. Für den Werbungskostenabzug zählt deshalb, wann der Betrag an die Gemeinde gezahlt wurde. Der im Bescheid festgesetzte Jahresbetrag genügt allein nicht, wenn Zahlung und Festsetzung zeitlich auseinanderfallen. Auch Erstattungen und Nachzahlungen sind anhand ihres tatsächlichen Zahlungszeitpunkts zu erfassen.

Folgende Unterlagen sollten für die Steuererklärung und mögliche Rückfragen vorliegen:

• Grundsteuerbescheid der Gemeinde
• Kontoauszüge oder andere Zahlungsnachweise
• Mietvertrag und Betriebskostenabrechnungen
• Berechnung des Vermietungsanteils bei gemischter Nutzung
• Grundriss oder Flächenaufstellung als Grundlage der Aufteilung
• Inserate und weitere Nachweise über Vermietungsbemühungen bei Leerstand

Von der laufenden Grundsteuer zu unterscheiden ist die einmalige Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf. Auch Kaufpreis, Grundbuchgebühren und Notarkosten folgen eigenen steuerlichen Regeln und sind nicht ohne Weiteres sofort als Werbungskosten abziehbar. Der Beitrag darüber, wann sich Notarkosten steuerlich absetzen lassen, ordnet die verschiedenen Anlässe und Nutzungsarten ein.

Fazit zu Grundsteuer absetzen

Bei einer vermieteten Immobilie gehört die Grundsteuer zu den Werbungskosten. Dass der Betrag über die Betriebskosten auf den Mieter umgelegt wird, ändert daran nichts; die erhaltene Umlage muss dann als Einnahme erfasst werden. Für selbst genutzte Wohnbereiche bleibt die Grundsteuer privat. Treffen Vermietung, Eigennutzung oder betriebliche Nutzung in einem Objekt zusammen, ist nur der einkünftebezogene Anteil abziehbar. Eine belastbare Flächenberechnung, Zahlungsnachweise und Unterlagen zur tatsächlichen Nutzung schaffen dafür die notwendige Grundlage. Bei Leerstand kommt es zusätzlich auf eine fortbestehende und nachweisbare Vermietungsabsicht an.

Häufige Fragen

Quellen und Rechtsgrundlagen

• § 9 EStG – Werbungskosten
• § 11 EStG – Zu- und Abfluss von Einnahmen und Ausgaben
• § 12 EStG – Nicht abziehbare Ausgaben
• § 21 EStG – Vermietung und Verpachtung
• § 2 BetrKV – Umlagefähige Betriebskosten
• Bundesfinanzministerium – Informationen zur Grundsteuer
• Bundesfinanzministerium – Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer
• Bundesfinanzhof – Werbungskosten bei vorübergehendem Leerstand