Vermögensverwaltende GmbH

Für den langfristigen Aufbau eines Immobilienbestands kann eine vermögensverwaltende GmbH steuerliche und organisatorische Vorteile bieten. Hinter der Bezeichnung steht jedoch keine eigene Rechtsform, sondern eine gewöhnliche GmbH, deren Tätigkeit auf die Verwaltung des eigenen Vermögens beschränkt wird. Besonders relevant ist die mögliche erweiterte Gewerbesteuerkürzung für Erträge aus eigenem Grundbesitz. Sie ist an strenge Voraussetzungen gebunden und kann durch zusätzliche Tätigkeiten verloren gehen. Ob die Gesellschaft gegenüber einer privaten Immobilienanlage vorteilhaft ist, hängt deshalb von der Haltedauer, der Gewinnverwendung, geplanten Verkäufen und dem Umfang der Verwaltung ab.

Was ist eine vermögensverwaltende GmbH?

Eine vermögensverwaltende GmbH erwirbt, hält und verwaltet eigenes Vermögen. In der Praxis handelt es sich häufig um vermietete Wohn- oder Gewerbeimmobilien. Auch die Verwaltung eigenen Kapitalvermögens kann dazugehören. Die Gesellschaft bleibt rechtlich eine GmbH mit den üblichen Anforderungen an Stammkapital, Geschäftsführung, Buchführung und Jahresabschluss.

Steuerlich erzielt eine GmbH nach § 8 Abs. 2 KStG ausschließlich Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Dies gilt auch dann, wenn ihre Tätigkeit bei einer Privatperson als Vermietung und Verpachtung eingeordnet würde. Entsprechend unterliegt sie grundsätzlich der Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer. Der Begriff „vermögensverwaltend“ beschreibt daher die tatsächliche Tätigkeit, beseitigt aber nicht den gewerblichen Charakter kraft Rechtsform.

Für Verbindlichkeiten der Gesellschaft haftet grundsätzlich nur das Gesellschaftsvermögen. Persönliche Bürgschaften, Garantien oder Pflichtverletzungen der Geschäftsführung können die praktische Haftungsbegrenzung allerdings einschränken.

Welche Steuern zahlt eine vermögensverwaltende GmbH?

Mietüberschüsse und andere Gewinne unterliegen zunächst der Körperschaftsteuer. § 23 KStG sieht abhängig vom Veranlagungszeitraum eine stufenweise Absenkung des Steuersatzes von 15 auf 10 Prozent vor. Welcher Satz anzuwenden ist, richtet sich daher nach dem jeweiligen Besteuerungszeitraum. Hinzu kommt der Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5 Prozent der festgesetzten Körperschaftsteuer.

Daneben fällt grundsätzlich Gewerbesteuer an. Ihre Höhe hängt vom Gewerbeertrag und vom Hebesatz der zuständigen Gemeinde ab. Für eine GmbH gibt es keinen Gewerbesteuerfreibetrag. Bei ausschließlicher Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes kann die erweiterte Gewerbesteuerkürzung die gewerbesteuerliche Belastung der begünstigten Immobilienerträge jedoch weitgehend vermeiden.

Bleiben Gewinne in der Gesellschaft, stehen sie nach Abzug der Steuern für Tilgungen und weitere Investitionen zur Verfügung. Bei einer Ausschüttung an eine Privatperson entsteht eine zweite Besteuerungsebene. Dividenden unterliegen grundsätzlich dem Kapitalertragsteuersatz von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Abhängig von Beteiligung und Tätigkeit des Gesellschafters können andere Besteuerungsverfahren gelten.

Wie funktioniert die erweiterte Gewerbesteuerkürzung?

Die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG wird nur auf Antrag gewährt. Sie erfasst den Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes entfällt. Dadurch kann die Gewerbesteuer auf begünstigte Mieterträge und unter bestimmten Voraussetzungen auch auf Veräußerungsgewinne entfallen. Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag bleiben bestehen.

Voraussetzung ist grundsätzlich, dass sich die Gesellschaft auf zulässige Tätigkeiten beschränkt. Neben eigenem Grundbesitz darf sie eigenes Kapitalvermögen verwalten. Die daraus erzielten Zinsen oder sonstigen Kapitalerträge werden jedoch nicht automatisch von der Gewerbesteuer befreit.

Besondere Vorsicht ist bei zusätzlichen Leistungen erforderlich. Die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen, gewerbliche Serviceangebote, die Nutzung fremden Grundbesitzes oder eine Vermietung an den Gewerbebetrieb eines Gesellschafters können die Kürzung gefährden. Gleiches gilt, wenn An- und Verkäufe den Umfang eines gewerblichen Grundstückshandels erreichen.

Das Gesetz enthält begrenzte Ausnahmen. Einnahmen aus bestimmten Anlagen zur erneuerbaren Stromerzeugung und aus Ladestationen können bis zur gesetzlichen Grenze von 20 Prozent der Einnahmen aus der Grundstücksüberlassung unschädlich bleiben. Für bestimmte zusätzliche Leistungen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit Mietern gilt eine eigenständige Grenze von 5 Prozent. Beide Grenzen sind getrennt zu prüfen.

Welche Kosten und Abschreibungen sind abziehbar?

Betrieblich veranlasste Aufwendungen mindern grundsätzlich den Gewinn der GmbH. Dazu gehören beispielsweise Darlehenszinsen, laufende Instandhaltung, Versicherungen, Grundsteuer, Verwaltungskosten und Steuerberatungskosten. Tilgungsleistungen sind dagegen nicht als Aufwand abziehbar, weil sie lediglich die Darlehensverbindlichkeit reduzieren.

Der Kaufpreis einer Immobilie muss auf Grund und Boden sowie Gebäude aufgeteilt werden. Nur der Gebäudeanteil kann nach § 7 EStG abgeschrieben werden. Anschaffungsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Maklerkosten sowie bestimmte Notar- und Grundbuchkosten erhöhen regelmäßig die jeweilige Bemessungsgrundlage. Ob und wie sich ein Hauskauf von der Steuer absetzen lässt, richtet sich daher vor allem nach Nutzung, Kaufpreisaufteilung und Kostenzuordnung.

Auch die für die Immobilienverwaltung benötigte Geschäftsausstattung ist gesondert zu behandeln. Bei einem betrieblich eingesetzten Smartphone hängen Sofortabzug oder Verteilung der Kosten insbesondere vom Anschaffungspreis und der betrieblichen Nutzung ab. Maßgeblich sind dabei die allgemeinen Regeln zur Abschreibung eines Handys.

Welche Vorteile bietet die Immobilien-GmbH?

• Reinvestition von Gewinnen: Nicht ausgeschüttete Überschüsse können innerhalb der Gesellschaft für Tilgungen oder weitere Immobilienkäufe eingesetzt werden.
• Mögliche Gewerbesteuerentlastung: Bei erfüllten Voraussetzungen kann die erweiterte Kürzung begünstigte Immobilienerträge von der Gewerbesteuer entlasten.
• Haftungstrennung: Immobilien und daraus entstehende Verpflichtungen liegen grundsätzlich bei der Gesellschaft.
• Klare Beteiligungsverhältnisse: Mehrere Investoren können über Geschäftsanteile eingebunden werden, ohne unmittelbar Miteigentümer jedes einzelnen Grundstücks zu sein.
• Nachfolgeplanung: Beteiligungen lassen sich schrittweise übertragen, wobei Steuerfolgen und gesellschaftsrechtliche Beschränkungen gesondert zu prüfen sind.

Besonders deutlich wirkt der Thesaurierungsvorteil, wenn Überschüsse langfristig in der GmbH verbleiben. Werden die Gewinne regelmäßig vollständig für private Zwecke ausgeschüttet, verringert die zusätzliche Besteuerung auf Gesellschafterebene diesen Vorteil.

Welche Nachteile und Risiken bestehen?

Der wichtigste Unterschied zum privaten Immobilienbesitz betrifft den Verkauf. Eine GmbH kann die Steuerfreiheit nach Ablauf der zehnjährigen Haltefrist des § 23 EStG nicht nutzen. Veräußerungsgewinne gehören unabhängig von der Besitzdauer zum steuerpflichtigen Gewinn der Gesellschaft. Bei privatem Eigentum hängt die Steuer auf einen Hausverkauf dagegen unter anderem von Haltedauer, Nutzung und einem möglichen gewerblichen Grundstückshandel ab.

Weitere Nachteile entstehen durch die laufenden Pflichten einer Kapitalgesellschaft. Erforderlich sind insbesondere doppelte Buchführung, Jahresabschluss, Körperschaftsteuer- und Gewerbesteuererklärungen sowie die Offenlegung der Rechnungslegungsunterlagen. Dazu kommen Gründungs-, Notar-, Register- und Beratungskosten.

Die Übertragung einer bereits privat gehaltenen Immobilie auf die GmbH ist ebenfalls nicht automatisch steuerneutral. Sie kann Grunderwerbsteuer auslösen und als Veräußerung einkommensteuerliche Folgen haben. Finanzierungsverträge und Grundpfandrechte müssen häufig angepasst werden.

Verluste verbleiben grundsätzlich in der GmbH und lassen sich nicht unmittelbar mit dem Arbeitslohn oder anderen privaten Einkünften des Gesellschafters verrechnen. Zudem kann schon eine unzulässige Nebentätigkeit die erweiterte Gewerbesteuerkürzung für den gesamten Erhebungszeitraum gefährden.

Wann kann sich eine vermögensverwaltende GmbH lohnen?

Die Struktur kommt vor allem für einen langfristig wachsenden Immobilienbestand in Betracht, wenn ein erheblicher Teil der Gewinne in der Gesellschaft verbleiben und reinvestiert werden soll. Sie kann außerdem sinnvoll sein, wenn mehrere Personen gemeinsam investieren oder Beteiligungen später geordnet übertragen werden sollen.

Weniger geeignet ist sie häufig bei einer einzelnen Immobilie, hohen laufenden Ausschüttungen oder einem geplanten steuerfreien Privatverkauf nach längerer Haltedauer. Auch bei möblierten Vermietungen, Zusatzleistungen, Photovoltaikanlagen oder einer Verbindung zu einem operativen Unternehmen sollte vorab geklärt werden, ob die erweiterte Gewerbesteuerkürzung erhalten bleibt.

Eine belastbare Entscheidung erfordert deshalb eine Vergleichsrechnung. Neben den laufenden Steuern sollten Gründungs- und Verwaltungskosten, Finanzierung, Ausschüttungen sowie die geplante Verkaufs- und Nachfolgestrategie berücksichtigt werden.

Fazit zur vermögensverwaltenden GmbH

Eine vermögensverwaltende GmbH kann bei einem langfristigen Immobilienaufbau und der Reinvestition von Gewinnen steuerlich interessant sein. Der Vorteil beruht vor allem auf der Besteuerung innerhalb der Gesellschaft und gegebenenfalls auf der erweiterten Gewerbesteuerkürzung. Dem stehen die dauerhafte Steuerpflicht von Veräußerungsgewinnen, die zweite Steuerstufe bei Ausschüttungen und höhere Verwaltungskosten gegenüber. Ob die Struktur wirtschaftlich sinnvoll ist, lässt sich daher nur anhand des konkreten Immobilienbestands, der geplanten Haltedauer und der persönlichen Ziele beurteilen.

Häufige Fragen

Quellen und Rechtsgrundlagen

• § 8 KStG – Ermittlung des Einkommens
• § 23 KStG – Körperschaftsteuersatz
• § 2 GewStG – Steuergegenstand
• § 9 GewStG – Erweiterte Kürzung für Grundstücksunternehmen
• § 7 EStG – Absetzung für Abnutzung
• § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte
• § 32d EStG – Steuertarif für Einkünfte aus Kapitalvermögen
• § 1 GrEStG – Grunderwerbsteuerpflichtige Erwerbsvorgänge
• § 13 GmbHG – Rechtsstellung und Haftung der GmbH
• Bundesfinanzhof, GrS 2/16 – Ausschließlichkeitsgebot der erweiterten Kürzung