Wer eine vermietete Immobilie kauft und anschließend renoviert, sollte die anschaffungsnahen Herstellungskosten frühzeitig prüfen. Überschreiten bestimmte Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten, ist kein sofortiger Werbungskostenabzug möglich. Die Ausgaben erhöhen stattdessen die Bemessungsgrundlage der Gebäudeabschreibung. Entscheidend sind dabei nicht nur die Höhe der Kosten, sondern auch der Leistungszeitraum, die Art der Arbeiten und die korrekte Aufteilung des Kaufpreises.
Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?
Aufwendungen für Reparaturen und Modernisierungen an einer vermieteten Immobilie können grundsätzlich als Erhaltungsaufwand sofort abzugsfähige Werbungskosten sein. Für Maßnahmen, die in engem zeitlichen Zusammenhang mit dem Immobilienkauf stehen, enthält § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG jedoch eine besondere Regelung.
Werden die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, gelten die betroffenen Ausgaben als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Sie lassen sich dann nicht vollständig im Jahr der Zahlung abziehen. Stattdessen werden sie den Anschaffungskosten des Gebäudes zugerechnet und über die Gebäudeabschreibung steuerlich berücksichtigt.
Die Regelung kann daher erheblichen Einfluss auf die Liquidität haben. Ein sofortiger Abzug von beispielsweise 50.000 Euro wirkt sich deutlich anders aus als die Verteilung dieses Betrags über die maßgebliche Abschreibungsdauer. Welche weiteren Ausgaben bei einer Immobilie sofort berücksichtigt werden können, zeigt der Beitrag über Werbungskosten bei der Vermietung.
Wann greift die 15-Prozent-Grenze?
Anschaffungsnahe Herstellungskosten liegen vor, wenn drei zentrale Voraussetzungen zusammentreffen:
- Es handelt sich um Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen an einem Gebäude.
- Die Arbeiten werden innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt.
- Die berücksichtigungsfähigen Aufwendungen übersteigen ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes.
Maßgeblich ist ausschließlich der auf das Gebäude entfallende Teil der Anschaffungskosten. Der Wert von Grund und Boden bleibt unberücksichtigt, weil Grundstücke steuerlich keiner Abnutzung unterliegen. Zu den Gebäudeanschaffungskosten gehören grundsätzlich auch die anteilig auf das Gebäude entfallenden Erwerbsnebenkosten, beispielsweise Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten oder eine Maklerprovision.
Die Renovierungskosten werden für die Prüfung ohne Umsatzsteuer angesetzt. Das gilt nach dem Gesetz auch dann, wenn der Eigentümer bei einer umsatzsteuerfreien Wohnungsvermietung keinen Vorsteuerabzug erhält.
| Berechnungsgröße | Betrag |
|---|---|
| Anschaffungskosten des Gebäudes | 300.000 Euro |
| 15 Prozent davon | 45.000 Euro |
| Renovierungskosten ohne Umsatzsteuer | 48.000 Euro |
| Ergebnis | 15-Prozent-Grenze überschritten |
Im Beispiel werden nicht lediglich die 3.000 Euro oberhalb der Grenze umqualifiziert. Die gesamten berücksichtigungsfähigen Renovierungskosten von 48.000 Euro gelten als anschaffungsnahe Herstellungskosten.
Bei Kosten von genau 45.000 Euro wäre die Grenze dagegen nicht überschritten. Das Gesetz verlangt ein Überschreiten von 15 Prozent. Daraus folgt jedoch nicht automatisch, dass sämtliche Ausgaben sofort abzugsfähig sind. Unabhängig von der 15-Prozent-Regel können Maßnahmen bereits nach den allgemeinen Grundsätzen Anschaffungs- oder Herstellungskosten darstellen, etwa bei einer Erweiterung oder einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes.
Welche Renovierungsmaßnahmen werden einbezogen?
Nach dem BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 können sämtliche Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb des Dreijahreszeitraums in die Prüfung einfließen. Die Finanzverwaltung betrachtet nicht jede Rechnung isoliert, sondern addiert die relevanten Kosten des gesamten Zeitraums.
Typische Maßnahmen sind:
- Erneuerung von Heizungs-, Sanitär- oder Elektroinstallationen
- Austausch vorhandener Fenster und Türen
- Modernisierung eines Badezimmers
- Erneuerung von Bodenbelägen
- Reparaturen am Dach oder an der Fassade
- Tapezier-, Maler- und andere Schönheitsreparaturen
Auch Schönheitsreparaturen können einzubeziehen sein, obwohl sie für sich betrachtet häufig Erhaltungsaufwand darstellen würden. Ein unmittelbarer räumlicher oder sachlicher Zusammenhang mit einer größeren Sanierung ist dafür nicht erforderlich.
Verdeckte oder altersübliche Mängel bleiben ebenfalls nicht allein deshalb außer Betracht, weil sie dem Käufer bei Vertragsabschluss unbekannt waren. Waren die Mängel bereits bei der Anschaffung vorhanden oder angelegt, können die späteren Beseitigungskosten unter die 15-Prozent-Regel fallen.
Welche Aufwendungen bleiben außerhalb der Berechnung?
Nicht jede Ausgabe im Zusammenhang mit der Renovierung gehört in die 15-Prozent-Prüfung. Ausgenommen sind insbesondere jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten. Dazu zählen beispielsweise laufende Wartungen einer Heizungs- oder Aufzugsanlage, die Beseitigung von Rohrverstopfungen und regelmäßig anfallende Ablesekosten.
Aufwendungen für eine Erweiterung des Gebäudes werden ebenfalls nicht in die 15-Prozent-Grenze einbezogen. Sie sind jedoch regelmäßig bereits nach den allgemeinen Vorschriften Herstellungskosten und deshalb nicht sofort abziehbar. Ein typisches Beispiel ist die Schaffung zusätzlicher Wohnfläche durch einen Anbau oder eine Dachgaube.
Weitere Ausnahmen und Besonderheiten sind:
- Eine Abfindung an einen Mieter für die vorzeitige Räumung gehört nicht zu den Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen am Gebäude.
- Kosten für einen erst nach dem Kauf entstandenen Substanzschaden können außerhalb der Regelung bleiben, wenn der Schaden nachweislich durch einen Dritten oder eine Naturkatastrophe verursacht wurde.
- Erstattungen durch Versicherungen oder andere Dritte mindern die in die Grenze einzubeziehenden Aufwendungen.
- Eigenständige bewegliche Wirtschaftsgüter werden nicht automatisch in die gebäudebezogene Berechnung aufgenommen.
- Die eigene Arbeitszeit des Eigentümers ist kein steuerlicher Aufwand und kann deshalb nicht angesetzt werden.
Tatsächlich entstandene Materialkosten können bei einer vermieteten Immobilie dagegen relevant sein. Weitere Einzelheiten zur Abgrenzung enthält der Beitrag über Renovierungskosten bei Eigenleistung.
Besteht ein Gebäude aufgrund unterschiedlicher Nutzungsarten aus mehreren steuerlichen Wirtschaftsgütern, muss die Grenze für den jeweils betroffenen Gebäudeteil geprüft werden. Das kann beispielsweise bei einer teilweise selbst genutzten und teilweise vermieteten Immobilie oder bei getrennt betrieblich und zu Wohnzwecken genutzten Bereichen relevant werden.
Wie wird der Dreijahreszeitraum bestimmt?
Der Dreijahreszeitraum beginnt nicht automatisch mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags. Nach dem BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 ist der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums maßgeblich. Gemeint ist regelmäßig der vertraglich vereinbarte Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten.
Die Frist wird taggenau berechnet. Geht das wirtschaftliche Eigentum beispielsweise am 15. September 2026 über, endet der relevante Zeitraum grundsätzlich mit Ablauf des 14. September 2029.
Entscheidend ist, wann die Bauleistungen tatsächlich ausgeführt werden. Die Arbeiten müssen am Ende der drei Jahre weder vollständig abgeschlossen noch abgerechnet oder bezahlt sein. Erstreckt sich eine Baumaßnahme über das Fristende hinaus, werden nur die bis dahin erbrachten Leistungen berücksichtigt. Falls die Rechnung keine eindeutige Aufteilung enthält, kann eine Schätzung erforderlich werden.
Eine spätere Rechnungsstellung oder Zahlung verschiebt die Leistungen daher nicht aus dem Dreijahreszeitraum. Auch nach dessen Ablauf muss weiterhin geprüft werden, ob eine Maßnahme nach den allgemeinen Vorschriften zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten führt.
Welche steuerlichen Folgen hat die Überschreitung?
Wird die 15-Prozent-Grenze überschritten, erhöhen die betroffenen Aufwendungen die AfA-Bemessungsgrundlage des Gebäudes. Sie werden anschließend gemeinsam mit dem Gebäude über die anzuwendende Abschreibung berücksichtigt. Der konkrete AfA-Satz hängt unter anderem von der Art des Gebäudes, dem Fertigstellungszeitpunkt und der verwendeten Abschreibungsmethode ab. Grundlagen hierzu finden Sie im Beitrag über die Abschreibung einer vermieteten Immobilie.
Besondere Aufmerksamkeit verlangt eine Überschreitung im zweiten oder dritten Jahr. Wurden Renovierungsaufwendungen des ersten Jahres zunächst als sofort abziehbare Werbungskosten behandelt, kann die spätere Überschreitung ein rückwirkendes Ereignis darstellen. Das Finanzamt darf dann frühere Steuerbescheide korrigieren. Entsprechendes gilt, wenn die Grenze aufgrund einer späteren Erstattung wieder unterschritten wird.
Für Eigentümer bedeutet das: Die Kostenentwicklung muss während des gesamten Dreijahreszeitraums fortlaufend überwacht werden. Eine einmalige Prüfung im ersten Jahr reicht nicht aus.
Renovierungen richtig planen und dokumentieren
Vor umfangreichen Arbeiten sollte zunächst der Gebäudeanteil des Kaufpreises nachvollziehbar ermittelt werden. Anschließend sind alle geplanten Maßnahmen mit Nettobeträgen in einer Kostenübersicht zusammenzuführen. Ein ausreichender Abstand zur Grenze ist sinnvoll, weil Nachträge, zusätzliche Schäden oder Preissteigerungen die ursprüngliche Kalkulation verändern können.
Eine bloße Verteilung der Rechnungen auf verschiedene Jahre verhindert die Umqualifizierung nicht. Maßgeblich sind die ausgeführten Bauleistungen. Ebenso wenig wird die Grenze für jedes Gewerk einzeln berechnet.
Für eine belastbare steuerliche Einordnung sollten insbesondere folgende Unterlagen aufbewahrt werden:
- Kaufvertrag und Vereinbarung zum Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten
- nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung zwischen Gebäude und Grund und Boden
- Angebote, Aufträge und detaillierte Handwerkerrechnungen
- Leistungsbeschreibungen und Ausführungszeiträume
- Fotos zum Zustand vor und nach der Renovierung
- Aufstellungen zu Erstattungen, Zuschüssen und Versicherungsleistungen
- getrennte Zuordnung der Kosten zu Wohnungen oder unterschiedlich genutzten Gebäudeteilen
Bei größeren Sanierungen empfiehlt sich die steuerliche Prüfung bereits vor der Auftragsvergabe. Zu diesem Zeitpunkt lassen sich Leistungsumfang, zeitliche Abfolge und Dokumentation noch verlässlich gestalten. Nach Abschluss der Arbeiten bestehen deutlich weniger Möglichkeiten, fehlerhafte Zuordnungen zu korrigieren.
Fazit zu Anschaffungsnahen Herstellungskosten
Die 15-Prozent-Grenze kann dazu führen, dass eigentlich sofort abziehbare Renovierungskosten nur über die Gebäudeabschreibung berücksichtigt werden. Maßgeblich sind die Nettoaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums. Als Berechnungsgrundlage dienen die Anschaffungskosten des Gebäudes ohne den Wert von Grund und Boden.
Da sämtliche relevanten Maßnahmen zusammenzurechnen sind und eine spätere Überschreitung frühere Steuerbescheide verändern kann, sollte die Kostenentwicklung von Beginn an dokumentiert werden. Ob einzelne Arbeiten einzubeziehen sind oder bereits unabhängig von der Grenze Herstellungskosten darstellen, hängt von der konkreten Immobilie und dem Umfang der Maßnahmen ab. Der Einzelfall sollte daher vor größeren Investitionen steuerlich geprüft werden.
Häufige Fragen
Wird die 15-Prozent-Grenze mit Brutto- oder Nettokosten berechnet?
Die Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen werden ohne Umsatzsteuer angesetzt. Maßgeblich sind somit die Nettokosten.
Wann beginnt der Dreijahreszeitraum?
Die Frist beginnt taggenau mit dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums, regelmäßig also mit dem Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten. Das Datum des Kaufvertrags ist nicht zwingend entscheidend.
Zählen Malerarbeiten zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten?
Ja. Schönheitsreparaturen wie Tapezieren und Streichen können in die 15-Prozent-Prüfung einbezogen werden, auch wenn sie isoliert betrachtet typischer Erhaltungsaufwand wären.
Sind Renovierungen nach Ablauf der drei Jahre sofort abziehbar?
Nicht automatisch. Die besondere 15-Prozent-Regel greift dann zwar nicht mehr, die Ausgaben können nach den allgemeinen Vorschriften aber weiterhin Anschaffungs- oder Herstellungskosten sein.
Was passiert, wenn die Grenze erst im dritten Jahr überschritten wird?
Die Überschreitung gilt als rückwirkendes Ereignis. Bereits als Werbungskosten berücksichtigte Aufwendungen aus früheren Jahren können nachträglich in anschaffungsnahe Herstellungskosten umqualifiziert und die betreffenden Steuerbescheide korrigiert werden.
