Eltern überlassen ihrer Tochter eine Eigentumswohnung zu einem Mietpreis, der deutlich unter dem ortsüblichen Niveau liegt. Der Grund ist oft nachvollziehbar: Innerhalb der Familie soll finanziell geholfen werden. Steuerlich ist eine solche Gestaltung aber nicht automatisch unproblematisch.
Die Vermietung an Angehörige ist in Deutschland weit verbreitet. Gerade deshalb schaut das Finanzamt bei solchen Mietverhältnissen genauer hin. Wird die Miete zu niedrig angesetzt, können Werbungskosten nur anteilig berücksichtigt werden. In ungünstigen Fällen steht sogar die steuerliche Anerkennung des Mietverhältnisses insgesamt infrage.
Wer die gesetzlichen Grenzen kennt und den Mietvertrag sauber gestaltet, kann die verbilligte Überlassung trotzdem rechtssicherer einordnen. Entscheidend sind vor allem die Miethöhe, die ortsübliche Vergleichsmiete und die tatsächliche Durchführung des Vertrags.
Steuerliche Grundlagen bei Mietverhältnissen unter Verwandten
Mietverhältnisse zwischen Angehörigen werden steuerlich grundsätzlich wie andere Mietverhältnisse behandelt. Maßgeblich ist, ob die vereinbarte Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angemessen ist.
Geregelt ist dies in § 21 Abs. 2 EStG. Entscheidend ist das Verhältnis zwischen der vereinbarten Miete und der ortsüblichen Vergleichsmiete. Je nach Höhe dieses Anteils wirkt sich die Vereinbarung unmittelbar auf den Abzug der Werbungskosten aus.
Angehörige im steuerlichen Sinn sind nach § 15 Abgabenordnung unter anderem Ehegatten, Eltern, Kinder, Geschwister, Großeltern und Verwandte in gerader Linie. Auch Verschwägerte und Pflegekinder können je nach Konstellation darunterfallen.
Der Grund für die besondere Prüfung liegt nahe: Innerhalb der Familie können private Motive eine größere Rolle spielen als bei Verträgen mit fremden Dritten. Deshalb achtet das Finanzamt darauf, ob das Mietverhältnis dem sogenannten Fremdvergleich standhält. Es muss also so vereinbart und durchgeführt werden, wie es auch unter fremden Vertragspartnern üblich wäre.
Die 66-Prozent-Grenze als zentrale Orientierung
Die wichtigste Kennziffer bei der Vermietung an Angehörige ist die 66-Prozent-Grenze. Liegt die vereinbarte Miete bei mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, gilt das Mietverhältnis als vollständig entgeltlich.
In diesem Fall gilt regelmäßig:
- Werbungskosten können in voller Höhe abgesetzt werden.
- Eine Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil findet nicht statt.
- Eine gesonderte Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht ist in der Regel nicht erforderlich.
Unterhalb dieser Schwelle wird die steuerliche Behandlung aufwendiger, weil zusätzliche Prüfungen hinzukommen können.
Die 50-Prozent-Grenze und ihre Folgen
Liegt die Miete zwischen 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, verlangt das Finanzamt eine sogenannte Totalüberschussprognose. Sie soll zeigen, ob über die voraussichtliche Nutzungsdauer der Immobilie insgesamt ein positiver Überschuss aus Vermietung und Verpachtung zu erwarten ist.
Fällt diese Prognose negativ aus, werden die Werbungskosten anteilig gekürzt. Unterschreitet die Miete die 50-Prozent-Grenze, teilt das Finanzamt das Mietverhältnis automatisch in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil auf. Abziehbar ist dann nur der Kostenanteil, der auf den entgeltlichen Teil entfällt.
In besonders ungünstigen Fällen kann die Finanzverwaltung die Vermietung auch als steuerlich unbeachtlich einstufen. Das kommt vor allem in Betracht, wenn über Jahre nur Verluste entstehen und keine ernsthafte Absicht erkennbar ist, langfristig einen Überschuss zu erzielen. Dann entfällt die steuerliche Berücksichtigung der Vermietung ganz oder teilweise.
| Mietanteil an Vergleichsmiete | Steuerliche Behandlung | Praxishinweis |
|---|---|---|
| ab 66 % | Werbungskosten voll absetzbar | Keine gesonderte Prüfung nötig |
| 50 % bis unter 66 % | Totalüberschussprognose erforderlich | Nachweis über Nutzungsdauer führen |
| unter 50 % | Aufteilung in entgeltlich und unentgeltlich | Nur anteilige Kosten absetzbar |
| 0 % (unentgeltlich) | Keine Werbungskosten absetzbar | Reine Privatnutzung steuerlich |
| Möbliert vermietet | Zuschlag erhöht Vergleichsmiete | Prozentgrenze schneller unterschritten |
| Nachweis erforderlich | Mietspiegel, Vergleichsobjekte, Gutachten | Dokumentation vor Vertragsschluss sichern |
Ortsübliche Vergleichsmiete richtig ermitteln
Die Prozentgrenzen lassen sich nur sicher beurteilen, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete nachvollziehbar ermittelt wurde. Welche Unterlagen dafür geeignet sind, hängt von der jeweiligen Region ab.
In Betracht kommen insbesondere:
- der örtliche Mietspiegel der Gemeinde oder Stadt,
- Mietdatenbanken, soweit vorhanden,
- mindestens drei vergleichbare Mietobjekte in der Umgebung,
- Gutachten von Sachverständigen oder Gutachterausschüssen.
Wichtig ist, dass die Warmmiete einschließlich der Betriebskosten als Vergleichsgröße herangezogen wird, nicht nur die Kaltmiete. Wird eine Wohnung möbliert überlassen, kann zusätzlich ein Möblierungszuschlag zu berücksichtigen sein. Dadurch wird die Vergleichsmiete höher, und die maßgeblichen Prozentgrenzen können schneller unterschritten werden.
Gerade in Städten ohne aktuellen Mietspiegel kann die Ermittlung aufwendig werden. Dann ist es sinnvoll, mehrere Vergleichsangebote aus Immobilienportalen frühzeitig zu sichern und zu dokumentieren. Eine spätere Rekonstruktion der Vergleichsmiete für vergangene Jahre ist meist deutlich schwieriger.
Absetzbare Kosten bei verbilligter Vermietung
Hält die Miete die maßgeblichen Grenzen ein, können zahlreiche Kostenpositionen steuerlich geltend gemacht werden. Das mindert die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Neben laufenden Bewirtschaftungskosten kommen auch einmalige Kosten in Betracht, wenn sie mit dem Erwerb, der Finanzierung oder der Erhaltung der Immobilie zusammenhängen. Dazu zählen insbesondere:
- Abschreibung (AfA) auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Immobilie,
- Schuldzinsen für ein Darlehen zur Finanzierung der Immobilie,
- Erhaltungsaufwand wie Reparaturen, Renovierungen und Modernisierungen,
- Grundsteuer, Hausverwaltungskosten und Versicherungsbeiträge,
- Fahrtkosten im Zusammenhang mit der Vermietung.
Bei Nebenkosten wie der Grundsteuer ist zu beachten, dass Vermieter die Grundsteuer auf Mieter umlegen können, wenn die mietvertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Typische Fehler bei der Vermietung an Angehörige
In der Praxis entstehen viele Probleme nicht durch die Miethöhe allein, sondern durch eine unklare oder nicht fremdübliche Durchführung des Vertrags. Das Finanzamt greift solche Punkte bei einer Prüfung häufig auf.
Typische Fehler sind:
- mündliche Absprachen ohne schriftlichen Mietvertrag,
- unregelmäßige oder verspätete Mietzahlungen ohne Mahnverfahren,
- fehlende oder verspätete Nebenkostenabrechnungen,
- Verzicht auf eine Kaution, obwohl sie vertraglich vereinbart wurde,
- fehlende Dokumentation der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Besonders die fehlende schriftliche Dokumentation führt im Nachhinein oft zu Schwierigkeiten. Ein detaillierter, fremdüblich gestalteter Mietvertrag und eine lückenlose Zahlungsdokumentation sind deshalb wichtig. Auch die Aufbewahrungsfrist von Dokumenten sollte dabei von Anfang an berücksichtigt werden.
Voraussetzungen für ein steuerlich anerkanntes Mietverhältnis
Damit das Finanzamt ein Mietverhältnis zwischen Angehörigen anerkennt, müssen bestimmte Mindestvoraussetzungen erfüllt sein. Sie orientieren sich am Fremdvergleich.
Wichtig sind insbesondere:
- ein schriftlicher Mietvertrag mit klaren Regelungen zu Miethöhe, Nebenkosten und Kündigung,
- die tatsächliche und nachweisbare Überweisung der Miete,
- eine Vertragsdurchführung wie unter fremden Dritten,
- keine Rückzahlung der Miete in verdeckter Form, etwa durch Schenkungen.
Fehlt es an der tatsächlichen Durchführung, kann das Finanzamt das Mietverhältnis steuerlich nicht anerkennen, auch wenn die Miethöhe für sich genommen angemessen wäre. Kritisch kann auch eine Vermischung von privaten und vertraglichen Abreden sein, etwa wenn Familienmitglieder statt Miete Betreuungsleistungen erbringen. Klare schriftliche Regelungen reduzieren dieses Risiko.
Sonderfall: Vermietung an unterhaltsberechtigte Kinder
Ein besonderer Fall liegt vor, wenn Eltern an ihre unterhaltsberechtigten Kinder vermieten, etwa während des Studiums. Hier kann die Unterhaltsverpflichtung mit der Miete zusammenhängen, sodass die steuerliche Prüfung besonders sorgfältig ausfällt.
Eltern sollten Mietvertrag und Unterhaltsregelung getrennt und nachvollziehbar dokumentieren. Je klarer die vertragliche Trennung zwischen Unterhalt und Mietverhältnis ist, desto geringer ist das Risiko späterer Rückfragen oder einer steuerlichen Aberkennung.
Gewerbliche Aspekte und Gesellschaftsstrukturen
Bei größerem Immobilienbestand stellt sich häufig die Frage, ob eine Vermietung über eine GmbH steuerlich sinnvoller ist als die private Vermietung an Angehörige. Die Antwort hängt von der individuellen Situation ab, etwa von der Anzahl der Objekte, der geplanten Haltedauer und der weiteren Vermögensstruktur.
Wer eine solche Struktur prüft, sollte auch die Voraussetzung Gründung GmbH in die steuerliche und organisatorische Planung einbeziehen.
Bei Fragen zur steuerlichen Gestaltung eines Mietverhältnisses oder zur Ermittlung der Vergleichsmiete kann eine individuelle steuerliche Beratung helfen, die konkrete Situation einzuordnen
Fazit zu Vermietung an Anhörige
Bei der Vermietung an Angehörige entscheidet vor allem das Verhältnis der vereinbarten Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Ab 66 Prozent sind die Werbungskosten in der Regel vollständig abziehbar. Zwischen 50 und 66 Prozent wird eine Totalüberschussprognose relevant. Unterhalb von 50 Prozent kommt es zu einer Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil.
Für die Praxis bedeutet das: Der Mietvertrag sollte schriftlich, fremdüblich und nachvollziehbar ausgestaltet sein. Ebenso wichtig sind regelmäßige Mietzahlungen, eine saubere Nebenkostenabrechnung und eine belastbare Dokumentation der Vergleichsmiete. Bei Sonderfällen, etwa unterhaltsberechtigten Kindern oder möblierten Wohnungen, lohnt sich eine genauere Prüfung der individuellen Konstellation.
Da die steuerliche Bewertung vom Einzelfall abhängt und sich gesetzliche Rahmenbedingungen ändern können, ersetzt dieser Beitrag keine individuelle steuerliche Beratung.
Häufige Fragen zur verbilligten Vermietung an Familienmitglieder
Muss die Miete bei Angehörigen schriftlich vereinbart werden?
Ein schriftlicher Mietvertrag ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber dringend zu empfehlen. Er dient als wichtiger Nachweis gegenüber dem Finanzamt und schützt beide Vertragsparteien.
Was passiert, wenn die Miete unter 50 Prozent der Vergleichsmiete liegt?
In diesem Fall teilt das Finanzamt das Mietverhältnis in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil auf. Nur der entgeltliche Anteil der Werbungskosten bleibt absetzbar.
Zählt die Kaltmiete oder die Warmmiete für die Prozentgrenzen?
Maßgeblich ist die Warmmiete einschließlich der Betriebskosten im Vergleich zur ortsüblichen Warmmiete.
Können Eltern ihrem Kind eine Wohnung mietfrei überlassen?
Das ist möglich. Steuerlich führt es aber dazu, dass für diesen Zeitraum keine Werbungskosten abgesetzt werden können, weil kein entgeltliches Mietverhältnis vorliegt.
Prüft das Finanzamt Mietverhältnisse zwischen Angehörigen besonders streng?
Ja. Wegen des erhöhten Risikos nicht fremdüblicher Gestaltungen achten die Finanzbehörden bei Mietverhältnissen innerhalb der Familie besonders auf Vertragsgestaltung und tatsächliche Durchführung..
