Die Erbschaftssteuer bei Immobilien kann für Erben schnell zu einer spürbaren finanziellen Belastung werden. Besonders bei Häusern und Wohnungen in gefragten Städten ist das Risiko gestiegen, weil die Immobilienwerte in den vergangenen Jahren deutlich zugelegt haben, während die persönlichen Freibeträge seit 2009 unverändert geblieben sind.
Entscheidend für die tatsächliche Steuerlast sind der steuerliche Immobilienwert, der Verwandtschaftsgrad zum Erblasser und mögliche Steuerbefreiungen, etwa für das selbst genutzte Familienheim. Wer die wichtigsten Regelungen kennt, kann frühzeitig planen und unnötige Kosten vermeiden.
Wie wird eine geerbte Immobilie steuerlich bewertet?
Das Finanzamt ermittelt den Immobilienwert nicht nach dem tatsächlichen Kaufpreis, sondern auf Basis des Bewertungsgesetzes (BewG). Welches Verfahren zur Anwendung kommt, hängt von der Art der Immobilie ab.
| Immobilientyp | Bewertungsverfahren | Grundlage |
|---|---|---|
| Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen | Vergleichswertverfahren | Kaufpreise vergleichbarer Objekte in der Region |
| Mehrfamilienhäuser, Mietwohngebäude | Ertragswertverfahren | Jahresmiete abzüglich Bewirtschaftungskosten + Bodenwert |
| Spezialimmobilien ohne Vergleichswerte | Sachwertverfahren | Bodenwert + Gebäudesachwert mit Sachwert- und Regionalfaktor |
| Unbebaute Grundstücke | Bodenwertverfahren | Bodenrichtwert × Grundstücksfläche |
| Vermietete Wohnimmobilien | Ertragswertverfahren + 10-%-Abschlag | Ansatz nur zu 90 % des ermittelten Wertes (§ 13d ErbStG) |
| Gewerblich genutzte Immobilien | Sachwert- oder Ertragswertverfahren | Kein 10-%-Abschlag bei rein gewerblicher Nutzung |
Das Jahressteuergesetz 2022 hat den Sachwertfaktor und den Regionalfaktor erhöht sowie die Altersminderung abgesenkt. In Ballungsräumen wie Düsseldorf kann das dazu führen, dass das Finanzamt Immobilien deutlich höher bewertet als in früheren Jahren. Erben haben die Möglichkeit, ein Gegengutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen vorzulegen, wenn sie den festgestellten Wert für zu hoch halten. Wird die Immobilie innerhalb von zwölf Monaten nach dem Erbfall verkauft, gilt der erzielte Kaufpreis als Nachweis für den niedrigeren Verkehrswert.
Freibeträge und Steuerklassen im Überblick
Die Höhe der Erbschaftssteuer hängt maßgeblich vom Verwandtschaftsgrad ab. Je enger die Verwandtschaft, desto höher der persönliche Freibetrag und desto günstiger der Steuersatz. Grundsätzlich gilt: Der Freibetrag wird vom steuerlichen Immobilienwert abgezogen; nur der darüber liegende Betrag ist steuerpflichtig.
| Erbe | Persönlicher Freibetrag | Steuerklasse |
|---|---|---|
| Ehepartner / eingetragene Lebenspartner | 500.000 € | I |
| Kinder (auch Stiefkinder) | 400.000 € | I |
| Enkelkinder (Eltern leben noch) | 200.000 € | I |
| Eltern und Großeltern | 100.000 € | I |
| Geschwister, Nichten, Neffen | 20.000 € | II |
| Unverheiratete Lebenspartner, sonstige Personen | 20.000 € | III |
In der Beratungspraxis zeigt sich häufig, dass vor allem nicht verheiratete Paare und entferntere Verwandte die Steuerlast unterschätzen. Bei einem Immobilienwert von 600.000 Euro und einem Freibetrag von nur 20.000 Euro können bei Steuerklasse III bis zu 174.000 Euro Erbschaftssteuer anfallen – zahlbar in der Regel innerhalb eines Monats nach Bescheiderhalt.
Relevant ist auch die Zehnjahresfrist: Schenkungen, die der Erblasser innerhalb von zehn Jahren vor seinem Tod vorgenommen hat, werden auf den Freibetrag angerechnet. Wer also in diesem Zeitraum bereits eine Schenkung erhalten hat, verfügt im Erbfall möglicherweise nur noch über einen reduzierten Restfreibetrag. Ausführliche Informationen zum Thema Steuern beim Immobilienerwerb finden Sie im Artikel Hauskauf von der Steuer absetzen.
Erbschaftssteuer bei Immobilien: Steuerbefreiung für das Familienheim
Das selbst genutzte Familienheim kann unter bestimmten Voraussetzungen vollständig von der Erbschaftssteuer befreit sein. Diese Regelung gilt unabhängig vom Wert der Immobilie – also auch für hochwertige Objekte in städtischen Lagen.
Voraussetzungen für die Steuerbefreiung:
- Die Immobilie war bis zum Tod des Erblassers dessen Hauptwohnsitz und Lebensmittelpunkt.
- Der Erbe zieht „unverzüglich“ ein, d. h. in der Regel innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall.
- Der Erbe bewohnt die Immobilie als Eigentümer mindestens zehn Jahre selbst.
- Begünstigt sind nur Ehepartner, eingetragene Lebenspartner und Kinder (bei Kindern bis maximal 200 m² Wohnfläche).
Achtung: Zieht der Erbe innerhalb der Zehnjahresfrist freiwillig aus, vermietet oder verkauft er die Immobilie, wird die Steuerbefreiung rückwirkend aufgehoben. Die vollständige Erbschaftssteuer ist dann nachzuzahlen. Eine Ausnahme gilt nur bei zwingenden persönlichen Gründen wie dem Einzug in ein Pflegeheim aus gesundheitlichen Gründen.
Für Kinder gilt zusätzlich: Bei einer Wohnfläche von mehr als 200 m² ist nur der auf 200 m² entfallende Anteil steuerfrei. Der darüber liegende Teil ist anteilig zu versteuern.
Vermietete Immobilien: Der 10-Prozent-Abschlag
Bei vermieteten Wohnimmobilien sieht § 13d ErbStG einen pauschalen Bewertungsabschlag von 10 Prozent vor. Das bedeutet: Der Immobilienwert wird für die Berechnung der Erbschaftssteuer nur zu 90 Prozent angesetzt. Dieser Abschlag gilt unabhängig vom Gesamtwert der Immobilie und auch bei vorübergehendem Leerstand.
Nicht begünstigt sind gewerblich vermietete Objekte wie Büro- oder Ladenräume sowie Immobilien, die zu einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb gehören. Mischgenutzte Gebäude werden anteilig bewertet: Der Wohnanteil profitiert vom Abschlag, der Gewerbeanteil nicht.
Typische Fehler bei geerbten Immobilien
Wer eine Immobilie erbt, begeht in der Praxis häufig vermeidbare Fehler, die zu unnötig hohen Steuerlasten oder Fristversäumnissen führen:
- Meldepflicht versäumt: Der Erbfall muss dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten angezeigt werden. Eine Verletzung dieser Pflicht kann als Steuerhinterziehung gewertet werden.
- Finanzamtswert nicht geprüft: Das Finanzamt bewertet ohne Besichtigung, was in vielen Fällen zu einer Überbewertung führt. Ein Sachverständigengutachten kann den Wert nachweislich senken.
- 10-Jahres-Frist beim Familienheim unterschätzt: Ein beruflich bedingter Umzug innerhalb der Frist löst vollständige Nachversteuerung aus – auch wenn die Absicht zur Rückkehr bestand.
- Freibetrag durch frühere Schenkungen aufgebraucht: Schenkungen innerhalb der letzten zehn Jahre mindern den verfügbaren Freibetrag im Erbfall.
- Liquidität nicht eingeplant: Die Erbschaftssteuer wird auf den Gesamtwert der Immobilie berechnet, ist aber in bar zu zahlen. Wer kein liquides Vermögen hat, muss gegebenenfalls die Immobilie verkaufen oder eine Stundung beantragen.
Hinweis zu den Unterlagen: Alle erbschaftsrelevanten Dokumente sollten sorgfältig aufbewahrt werden. Welche Aufbewahrungsfristen für steuerliche Unterlagen generell gelten, erläutert der Artikel Aufbewahrungsfrist von Dokumenten.
Stundung der Erbschaftssteuer: Wenn die Liquidität fehlt
Reicht das übrige Nachlassvermögen nicht aus, um die Erbschaftssteuer zu begleichen, besteht unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit einer Stundung gemäß § 28 ErbStG. Für vermietete Wohnimmobilien kann die Steuer bis zu zehn Jahre zinsfrei gestundet werden, wenn der Erbe die Steuer andernfalls nur durch den Verkauf der Immobilie aufbringen könnte. Voraussetzung ist ein Antrag beim zuständigen Finanzamt; die Behörde entscheidet nach Ermessen im Einzelfall.
Die Stundung ist kein Automatismus und kommt nur dann in Betracht, wenn alle anderen Finanzierungsmöglichkeiten – etwa ein Bankkredit – ausgeschöpft sind. Bei selbst genutzten Immobilien gelten strengere Anforderungen als bei vermieteten Objekten.
Schenkung zu Lebzeiten als Gestaltungsoption
Erblasser, die frühzeitig planen, können die Erbschaftssteuerlast durch gezielte Schenkungen zu Lebzeiten erheblich reduzieren. Dabei gelten dieselben Freibeträge wie im Erbfall – mit dem entscheidenden Vorteil, dass sie alle zehn Jahre erneut genutzt werden können. Bei einem Ehepaar, das seinem Kind das Familienheim im Wert von 800.000 Euro überträgt, können beide Elternteile jeweils 400.000 Euro steuerfrei schenken.
Besonders wirkungsvoll ist die Kombination mit einem Nießbrauchsvorbehalt: Die Eltern übertragen das Eigentum an der Immobilie, behalten sich aber das Wohnrecht oder den Nießbrauch bis zum Lebensende vor. Der Nießbrauchswert mindert den steuerlich relevanten Schenkungswert erheblich. Zu beachten: Wegen des eingetragenen Nießbrauchs läuft die Zehnjahresfrist für Pflichtteilsergänzungsansprüche in diesen Fällen nicht an.
Für Fragen rund um die steuerliche Gestaltung beim Immobilienerwerb – ob Erbschaft, Schenkung oder Kauf – stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Die Steuerkanzlei Michael Schmitz in Düsseldorf berät Sie individuell und hilft Ihnen, steuerliche Gestaltungsspielräume gezielt zu nutzen. Nehmen Sie einfach Kontakt auf.
Fazit zu Erbschaftssteuer bei Immobilien
Beim Erben von Häusern oder Wohnungen spielt die steuerliche Bewertung eine zentrale Rolle. Im Thema Erbschaftssteuer bei Immobilien hängt nicht nur vom Verkehrswert des Objekts ab, sondern auch vom angewandten Bewertungsverfahren, vom persönlichen Freibetrag des Erben und von möglichen Steuerbefreiungen. Besonders wichtig ist dabei die Regelung zum Familienheim: Erbt ein Ehepartner oder ein Kind das selbst bewohnte Zuhause und zieht unverzüglich dort ein, kann die Immobilie unter bestimmten Voraussetzungen vollständig steuerfrei bleiben. Für entfernter verwandte Erben oder unverheiratete Lebenspartner fällt die Belastung dagegen häufig deutlich höher aus, da ihnen nur ein Freibetrag von 20.000 Euro zusteht.
Besonderes Augenmerk verdient die Bewertung durch das Finanzamt: Da keine Besichtigung stattfindet, sind Überbewertungen nicht selten – insbesondere bei Anwendung des Sachwertverfahrens nach dem Jahressteuergesetz 2022. Ein Gegengutachten kann sich in solchen Fällen rechnen. Ebenso wichtig ist die frühzeitige Liquiditätsplanung, da die Steuer in der Regel innerhalb eines Monats nach Bescheiderhalt fällig wird. Wer sich auf einen Erbfall vorbereiten möchte, sollte auch die Möglichkeit von Schenkungen zu Lebzeiten in Betracht ziehen, da sich Freibeträge alle zehn Jahre erneut nutzen lassen und ein Nießbrauchsvorbehalt die Steuerlast zusätzlich mindern kann.
Im Ergebnis gilt: Eine fundierte steuerliche Beratung ist bei Immobilien im Nachlass kein Luxus, sondern häufig eine wirtschaftliche Notwendigkeit. Die konkreten steuerlichen Auswirkungen hängen stark von den Einzelumständen ab und lassen sich pauschal nicht beurteilen. Wer einen Erbfall erwartet oder bereits geerbt hat, sollte zeitnah steuerlichen Rat einholen, um Fristen zu wahren und Gestaltungsspielräume zu nutzen. Weiterführende steuerliche Informationen zu verwandten Themen finden Sie auch im Beitrag zur Abschreibung von Arbeitsmitteln.
Häufige Fragen zur Erbschaftssteuer bei Immobilien
Ab welchem Immobilienwert fällt Erbschaftssteuer an?
Erbschaftssteuer fällt an, wenn der steuerliche Wert der geerbten Immobilie den persönlichen Freibetrag des Erben übersteigt. Bei Kindern liegt dieser bei 400.000 Euro, bei Ehepartnern bei 500.000 Euro. Bei entfernteren Verwandten und Nicht-Verwandten beträgt der Freibetrag nur 20.000 Euro.
Kann ich die Erbschaftssteuer vermeiden, wenn ich im Haus wohnen bleibe?
Ja, unter bestimmten Bedingungen. Das sogenannte Familienheim ist für Ehepartner und Kinder erbschaftssteuerfrei, wenn der Erbe unverzüglich einzieht und die Immobilie mindestens zehn Jahre selbst bewohnt. Für Kinder gilt die Befreiung nur bis zu einer Wohnfläche von 200 m².
Wie bewertet das Finanzamt eine geerbte Immobilie?
Je nach Immobilientyp kommt das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren zur Anwendung. Das Finanzamt bewertet ohne Besichtigung. Erben können einen niedrigeren Verkehrswert durch ein Sachverständigengutachten oder durch einen zeitnahen Verkauf nachweisen.
Was passiert, wenn ich die Erbschaftssteuer nicht zahlen kann?
Bei vermieteten Wohnimmobilien kann die Steuer auf Antrag bis zu zehn Jahre zinsfrei gestundet werden, wenn eine Zahlung nur durch Verkauf der Immobilie möglich wäre. Die Stundung muss beim Finanzamt beantragt werden und wird im Einzelfall geprüft.
Lohnt sich eine Schenkung zu Lebzeiten, um Erbschaftssteuer zu sparen?
Häufig ja. Durch Schenkungen zu Lebzeiten können die persönlichen Freibeträge alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden. In Kombination mit einem Nießbrauchsvorbehalt lässt sich der steuerliche Schenkungswert zusätzlich senken. Die konkrete Eignung hängt vom Einzelfall ab und sollte steuerlich beraten werden.
Quellen & Rechtsgrundlagen
- Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG), insbesondere §§ 13d, 28 – gesetze-im-internet.de
- Bewertungsgesetz (BewG) – gesetze-im-internet.de
- Jahressteuergesetz 2022 (BGBl. I 2022, S. 2294)
- Bundesfinanzministerium: Erbschaft- und Schenkungsteuer – bundesfinanzministerium.de
