Die Vermietung einer Ferienwohnung kann eine lukrative Einnahmequelle sein – bringt jedoch auch steuerliche Pflichten mit sich. Wer sich nicht frühzeitig informiert, riskiert unerwartete Nachzahlungen oder sogar Bußgelder. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche steuerlichen Aspekte bei der Vermietung Ferienwohnung Steuer eine Rolle spielen und wie Sie häufige Fehler von Anfang an vermeiden. Ob gelegentliche Vermietung oder dauerhafte Nutzung als Kapitalanlage – mit dem richtigen Wissen sind Sie auf der sicheren Seite.
Diese Einnahmen müssen Sie versteuern
Wer eine Ferienwohnung vermietet, erzielt Einkünfte, die steuerlich relevant sind – in der Regel handelt es sich dabei um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG. Sämtliche Einnahmen, die im Zusammenhang mit der Nutzung stehen, müssen vollständig angegeben werden. Dazu zählen nicht nur die reine Miete, sondern auch Nebeneinnahmen wie Endreinigungsgebühren, Parkplatznutzung oder Entgelte für bereitgestellte Extras.
Bei einer kurzfristigen Vermietung – etwa über Plattformen wie Airbnb oder Booking – kann zudem Umsatzsteuerpflicht entstehen. Diese greift insbesondere dann, wenn die Vermietung hotelähnliche Leistungen einschließt, etwa regelmäßige Reinigung oder Frühstücksangebote. In vielen Fällen lohnt sich die Prüfung, ob die Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG) anwendbar ist – dann fällt keine Umsatzsteuer an, aber auch kein Vorsteuerabzug.
Alle Einnahmen sollten vollständig und lückenlos dokumentiert werden. Wer nur gelegentlich vermietet, wird schnell übersehen, dass auch diese Einkünfte beim Finanzamt anzugeben sind. Wichtig: Die Steuerpflicht gilt unabhängig davon, ob die Einnahmen auf dem Bankkonto oder bar vereinnahmt wurden.
Beispielhafte Einnahmen bei Ferienwohnungsvermietung
| Einnahmeart | Steuerlich relevant? | Hinweise |
|---|---|---|
| Mieteinnahmen (pro Nacht/Woche) | ✅ Ja | Hauptbestandteil der Einnahmen |
| Endreinigungsgebühr | ✅ Ja | Gilt als Zusatzleistung |
| Einnahmen aus Parkplatzvermietung | ✅ Ja | Auch bei separater Vermietung relevant |
| Bereitstellung von WLAN, Bettwäsche etc. | ✅ Ja | Als Nebenleistung steuerpflichtig |
| Einnahmen in bar | ✅ Ja | Müssen ebenfalls erfasst und versteuert werden |
Welche Kosten Sie steuerlich absetzen können
Damit sich die Einnahmen aus einer Ferienimmobilie nicht ausschließlich in der Steuerlast niederschlagen, lohnt sich der Blick auf die abzugsfähigen Ausgaben. Viele der laufenden und einmaligen Kosten lassen sich steuerlich geltend machen – vorausgesetzt, die Nutzung dient nachweislich der Einkünfteerzielung.
Absetzbar sind unter anderem Schuldzinsen für Immobilienkredite, Betriebskosten wie Strom, Wasser und Heizung, aber auch Aufwendungen für Instandhaltung oder Renovierungsarbeiten. Auch Dienstleistungen rund um die Verwaltung – etwa Inserate auf Buchungsportalen oder Softwarelösungen zur Abrechnung – können berücksichtigt werden.
Ein wesentlicher Aspekt ist zudem die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA). Das Gebäude selbst wird üblicherweise mit 2 % pro Jahr abgeschrieben, bei älteren Baujahren auch mit 2,5 %. Inventar wie Möbel, Geräte oder Ausstattung kann ebenfalls über die jeweilige Nutzungsdauer steuerlich verteilt werden.
Wird das Objekt zeitweise privat genutzt, ist eine anteilige Aufteilung sämtlicher Kosten zwingend notwendig.
Beispiele für absetzbare Ausgaben:
- Kreditzinsen (nicht Tilgung)
- Betriebskosten: Strom, Wasser, Heizung, Müll
- Kosten für Reparaturen und Wartung
- Abschreibungen auf Gebäude und Einrichtung
- Fahrten zur Objektbetreuung
- Inserats- und Plattformgebühren
- Steuerberaterkosten und Verwaltungssoftware
Vorsicht bei gemischt genutzten Objekten
Wird eine Ferienwohnung sowohl privat als auch zur Vermietung genutzt, ist besondere Sorgfalt bei der steuerlichen Behandlung geboten. Das Finanzamt unterscheidet klar zwischen Zeiten der Selbstnutzung und Phasen, in denen Einnahmen erzielt werden. Nur für die tatsächliche Vermietungszeit dürfen Werbungskosten in voller Höhe angesetzt werden.
Wichtig ist daher eine dokumentierte Aufteilung der Nutzungstage, idealerweise mit Kalendernachweisen, Buchungsbelegen oder einer Aufstellung der Leerstandszeiten. Selbst wenn die Wohnung leer steht, zählt dies steuerlich nur dann zur Vermietungszeit, wenn sie nachweislich zur Vermietung angeboten wurde – zum Beispiel durch Inserate.
Wird die Ferienimmobilie überwiegend privat genutzt, besteht das Risiko, dass das Finanzamt die Einkünfteerzielungsabsicht in Frage stellt. In diesem Fall können Werbungskosten unter Umständen gar nicht mehr berücksichtigt werden
So gehen Sie steuerlich auf Nummer sicher
Damit es bei der Vermietung Ihrer Ferienwohnung nicht zu unerwarteten Steuerproblemen kommt, ist eine saubere und transparente Dokumentation entscheidend. Sämtliche Einnahmen und Ausgaben sollten vollständig erfasst und nachvollziehbar belegt werden – idealerweise digital. Auch private Nutzungszeiträume müssen klar von den vermieteten Zeiten abgegrenzt sein.
Wer regelmäßig vermietet, sollte außerdem prüfen, ob die Kleinunternehmerregelung in der Umsatzsteuer noch anwendbar ist oder eine Anmeldung zur Umsatzsteuer erforderlich wird. Bei Unsicherheiten empfiehlt sich frühzeitig ein Gespräch mit einem Steuerberater, um individuelle Gestaltungsspielräume optimal zu nutzen und Fehler zu vermeiden.
Viele Vermieter unterschätzen den Aufwand der steuerlichen Erfassung. Dabei können gezielte Maßnahmen – etwa die Wahl der richtigen Abschreibungsmethode oder die optimale Nutzung von Werbungskosten – die Steuerlast deutlich senken. Wer strukturiert vorgeht, spart nicht nur Steuern, sondern auch Zeit und Nerven bei der jährlichen Erklärung.
Fazit zu Vermietung Ferienwohnung Steuer
Eine Ferienwohnung zu vermieten klingt zunächst unkompliziert, bringt jedoch steuerlich einige Herausforderungen mit sich. Viele Eigentümer unterschätzen die Pflichten gegenüber dem Finanzamt und geraten dadurch schnell in rechtliche Grauzonen. Dabei lässt sich mit etwas Vorbereitung und Systematik viel vermeiden. Entscheidend sind eine klare Trennung von privater und gewerblicher Nutzung, die lückenlose Erfassung aller Einnahmen und Ausgaben sowie eine durchdachte steuerliche Strategie.
Gerade im Zusammenhang mit der Vermietung Ferienwohnung Steuer ergeben sich viele Detailfragen – etwa zur Abschreibung, zur Umsatzsteuerpflicht oder zur steuerlichen Anerkennung von Werbungskosten. Wer hier von Beginn an professionell vorgeht, kann Fehler vermeiden und seine steuerliche Belastung spürbar reduzieren. Eine Beratung durch einen Steuerexperten ist besonders bei gemischt genutzten Objekten oder hoher Auslastung empfehlenswert. So wird die Vermietung nicht zur steuerlichen Stolperfalle, sondern zu einer verlässlichen Einnahmequelle mit klar kalkulierbarem Aufwand.
