Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, kann steuerlich von der sogenannten Abschreibung einer vermieteten Immobilie profitieren. Diese ermöglicht es, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten über viele Jahre verteilt steuerlich geltend zu machen. Dadurch reduziert sich die jährliche Steuerlast spürbar. Für Eigentümer stellt die Abschreibung ein zentrales Instrument der steuerlichen Optimierung dar – vorausgesetzt, sie wird korrekt angewendet. In diesem Beitrag erklären wir, wie die Abschreibung funktioniert und worauf Vermieter unbedingt achten sollten.
Welche Abschreibungsmöglichkeiten gibt es für vermietete Immobilien?
Seit dem BMF-Schreiben und diversen BFH-Urteilen aus dem Jahr 2017 gilt für Einbauküchen im betrieblichen Kontext und bei Vermietungen eine Nutzungsdauer von 10 Jahren. Damit zählt die Küche steuerlich als einheitliches, abschreibbares Wirtschaftsgut – ganz anders als noch zuvor mit Abschreibungszeiträumen von 20 oder mehr Jahren.
Rechenbeispiel: Sie investieren 12.000 € in eine Einbauküche – Sie dürfen jährlich 1.200 € als AfA absetzen. Das vereinfacht die Planung und sorgt für klare Verhältnisse bei Anschaffungen. Wichtig ist: Die Regelung gilt nur für Einbauküchen, die nach dem 31. Dezember 2016 angeschafft oder eingebaut wurden. Für ältere Küchen kann steuerlich eine abweichende Nutzungsdauer relevant sein.
Merkpunkte auf einen Blick:
- Nutzungsdauer Einbauküche nach AfA‑Tabelle: 10 Jahre
- Gilt für Küchen ab Baujahr 2017
- Jährliche Abschreibung = Anschaffungskosten ÷ 10
- Altersgrenze: keine rückwirkende Anwendung auf ältere Küchen
Welche Anschaffungs- und Herstellungskosten sind relevant?
Bei der Abschreibung vermieteter Immobilien dürfen nur bestimmte Kosten berücksichtigt werden – und zwar ausschließlich jene, die dem Gebäudewert zugeordnet werden können. Das Grundstück selbst unterliegt keiner Abnutzung und ist daher nicht abschreibbar. Um die korrekte Bemessungsgrundlage für die AfA zu ermitteln, ist eine präzise Aufteilung der Anschaffungskosten zwischen Gebäude und Grundstück essenziell.
Zu den relevanten Anschaffungskosten zählen neben dem reinen Gebäudekaufpreis auch Nebenkosten, soweit sie dem Gebäude zugeordnet werden können. Dazu gehören beispielsweise:
- Notarkosten (anteilig)
- Maklerprovision (anteilig)
- Grunderwerbsteuer (anteilig)
- Grundbuchgebühren
Fehlt eine konkrete Aufschlüsselung im Kaufvertrag, wird oft ein prozentualer Schlüssel nach dem Bodenrichtwert angewandt – etwa 80 % Gebäude / 20 % Grundstück, je nach Lage. Alternativ kann ein Sachverständigengutachten helfen, die Aufteilung zu untermauern.
Bei Herstellungskosten gelten alle Ausgaben, die im Rahmen von Neubauten oder umfassenden Umbauten entstehen und dem Gebäude dauerhaft einen Mehrwert verschaffen. Auch nachträgliche Herstellungsmaßnahmen – wie Anbauten oder grundlegende Sanierungen – können die AfA-Bemessungsgrundlage erhöhen.
Eine sorgfältige Dokumentation aller Kosten ist für eine korrekte steuerliche Berücksichtigung unerlässlich.
Abschreibung in der Praxis: So wird sie steuerlich geltend gemacht
Damit die Abschreibung einer vermieteten Immobilie steuerlich wirksam wird, muss sie korrekt in der Einkommensteuererklärung angegeben werden – konkret in der Anlage V („Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“). Dort tragen Vermieter die jährlich abzuschreibenden Beträge in das entsprechende Feld ein. Grundlage ist die vorher berechnete Bemessungsgrundlage, also der anteilige Gebäudewert inklusive abzugsfähiger Nebenkosten.
Die Abschreibung beginnt grundsätzlich im Monat der Anschaffung oder Fertigstellung – dabei wird der Jahreswert zeitanteilig berechnet. Wird eine Immobilie also im Oktober erworben, darf nur ein Viertel des Jahresbetrags im ersten Jahr abgeschrieben werden.
Hilfreich bei der Berechnung ist die Nutzung von ELSTER oder gängiger Steuer-Software, die den AfA-Wert automatisch auf Basis der eingegebenen Daten berechnet. Wer mehrere Objekte vermietet oder komplexe Umbaumaßnahmen durchführt, sollte sich professionell beraten lassen, um keine steuerlichen Vorteile zu verschenken.
Zur besseren Orientierung zeigt die folgende Tabelle ein Beispiel für die jährliche Abschreibung einer Eigentumswohnung mit einem Gebäudeanteil von 200.000 €:
| Jahr | AfA-Satz | Jährlicher Abschreibungsbetrag | Restwert |
|---|---|---|---|
| 1 (voll) | 2 % | 4.000 € | 196.000 € |
| 2 | 2 % | 4.000 € | 192.000 € |
| … | … | … | … |
| 50 | 2 % | 4.000 € | 0 € |
Optimierungspotenziale und häufige Fehler bei der Immobilien-AfA
Viele Eigentümer lassen steuerliches Potenzial ungenutzt, weil sie bei der AfA vermeidbare Fehler machen. Besonders häufig wird der Gebäudewert zu niedrig angesetzt, wenn die Aufteilung im Kaufvertrag fehlt. In solchen Fällen greift das Finanzamt auf Standardwerte zurück, die zulasten des Vermieters gehen können. Ein Wertgutachten schafft hier Klarheit und sichert die optimale Abschreibungsgrundlage.
Auch bei der praktischen Anwendung unterlaufen Fehler: Wird die Immobilie vermietet, aber die AfA nicht korrekt in der Anlage V angegeben, gehen steuerliche Vorteile verloren. Ebenso wird oft übersehen, dass nachträgliche Herstellungskosten – etwa durch Umbauten oder Modernisierungen – ebenfalls abschreibungsfähig sind.
Wer gezielt dokumentiert, sauber trennt und auf steuerlich relevante Details achtet, kann die jährliche Steuerlast erheblich senken. Bei Unsicherheiten lohnt sich die Beratung durch einen Experten – idealerweise bereits vor dem Immobilienkauf.
Zusammenfassung Abschreibung vermietete Immobilie
Die Abschreibung vermieteter Immobilien ist ein zentrales Instrument, um die Steuerlast für Eigentümer nachhaltig zu senken. Wer die geltenden Regelungen kennt und die AfA korrekt anwendet, kann jedes Jahr von spürbaren steuerlichen Vorteilen profitieren. Wichtig ist dabei vor allem die saubere Trennung von Gebäude- und Grundstücksanteil sowie die vollständige Erfassung aller abzugsfähigen Kosten. Auch nachträgliche Investitionen sollten dokumentiert und in die Berechnung der Abschreibung einbezogen werden.
Fehler in der steuerlichen Behandlung führen nicht nur zu finanziellen Nachteilen, sondern können auch bei einer späteren Prüfung durch das Finanzamt zu Problemen führen. Daher lohnt es sich, bereits beim Kauf und bei der steuerlichen Planung professionelle Unterstützung in Anspruch zu nehmen.
Wer die Abschreibung einer vermieteten Immobilie gezielt optimiert, schafft langfristig finanziellen Spielraum und kann seine Immobilie als solide Einkommensquelle strategisch einsetzen – mit steuerlicher Effizienz und rechtlicher Sicherheit.
