Mit der Abschreibung Eigentumswohnung sichern sich Vermieter einen wichtigen steuerlichen Vorteil. Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ermöglicht es, Anschaffungskosten über viele Jahre hinweg steuerlich geltend zu machen. Auf diese Weise sinkt die Steuerlast kontinuierlich, während gleichzeitig die Wirtschaftlichkeit der Immobilie steigt. Wer die Grundlagen kennt und die gesetzlichen Regelungen beachtet, kann seine Eigentumswohnung optimal nutzen. Im Folgenden zeigen wir, wie sich durch gezielte Abschreibung spürbare Steuervorteile erzielen lassen.
Grundlagen: Was bedeutet Abschreibung bei Immobilien?
Unter dem Begriff Abschreibung versteht man im Steuerrecht die Absetzung für Abnutzung (AfA). Sie dient dazu, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie über die voraussichtliche Nutzungsdauer verteilt steuerlich abzusetzen. Bei Eigentumswohnungen betrifft das ausschließlich den Gebäudewert, während der Bodenwert nicht abgeschrieben werden darf.
Die AfA berücksichtigt, dass Gebäude im Laufe der Jahre an Wert verlieren, da sie einer natürlichen Abnutzung unterliegen. Dieser rechnerische Werteverzehr wird jährlich in gleichmäßigen Prozentsätzen angesetzt und mindert die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Grundlage für die Berechnung ist der im Kaufvertrag ausgewiesene Kaufpreis, abzüglich des Bodenwertanteils.
Damit Vermieter die volle steuerliche Wirkung nutzen können, ist eine korrekte Aufteilung zwischen Boden- und Gebäudewert entscheidend.
| Kostenbestandteil | Abschreibbar? |
|---|---|
| Gebäudewert | Ja, über AfA |
| Bodenwert | Nein |
| Modernisierungskosten | Ja, wenn anschaffungsnah |
| Kaufnebenkosten (z. B. Notar) | Ja, anteilig |
| Grundstückskosten | Nein |
Abschreibung Eigentumswohnung: Voraussetzungen & Berechnung
Damit die Abschreibung Eigentumswohnung steuerlich anerkannt wird, muss die Immobilie vermietet oder zur Erzielung von Einkünften genutzt werden. Selbstgenutzte Wohnungen können dagegen nicht abgeschrieben werden. Entscheidend ist außerdem, dass der Kaufpreis korrekt in Gebäude und Bodenwert aufgeteilt wird, da nur der Gebäudewert der AfA unterliegt.
Die lineare Abschreibung erfolgt abhängig vom Baujahr der Immobilie. Für Gebäude, die nach 1925 errichtet wurden, gilt ein Satz von 2 % pro Jahr über 50 Jahre. Für ältere Objekte vor 1925 beträgt der Satz 2,5 % pro Jahr über 40 Jahre. Zusätzlich können bestimmte Modernisierungen oder anschaffungsnahe Aufwendungen die Bemessungsgrundlage erhöhen, beispielsweise wenn nach dem Kauf eine Klimaanlage eingebaut wird.
Wichtige Voraussetzungen im Überblick:
- Nutzung zur Vermietung oder Einkunftserzielung
- Korrekte Trennung von Gebäude- und Bodenwert
- Anwendung linearer AfA (2 % oder 2,5 %)
- Modernisierungskosten ggf. mitberücksichtigen
Nutzungsdauer und steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten
Wie lange eine Eigentumswohnung steuerlich abgeschrieben werden kann, hängt direkt vom Baujahr des Gebäudes ab. Für Objekte, die nach 1924 errichtet wurden, gilt eine Nutzungsdauer von 50 Jahren mit einem jährlichen AfA-Satz von 2 %. Gebäude, die vor 1925 gebaut wurden, dürfen dagegen über 40 Jahre mit 2,5 % pro Jahr abgeschrieben werden. Diese feste Aufteilung sorgt für eine gleichmäßige steuerliche Entlastung über Jahrzehnte hinweg.
Über die klassische lineare Abschreibung hinaus gibt es verschiedene Gestaltungsspielräume. Dazu gehören Sonderabschreibungen für denkmalgeschützte Immobilien oder die Möglichkeit, anschaffungsnahe Modernisierungskosten in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen. Werden zum Beispiel Sanierungen oder größere Renovierungen nach dem Kauf durchgeführt, können diese die jährliche Abschreibung erhöhen. Dadurch lassen sich Investitionen nicht nur in den Werterhalt, sondern auch in die steuerliche Optimierung der Immobilie einbinden.
Praktische Umsetzung in der Steuererklärung
Damit die Abschreibung Eigentumswohnung steuerlich wirksam wird, müssen die Angaben korrekt in der Steuererklärung erfasst werden. Grundlage hierfür ist die Anlage V, in der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung eingetragen werden. Neben den Mieteinnahmen gehören dazu auch die jährlichen AfA-Beträge, die sich aus dem aufgeteilten Gebäudewert ergeben.
Wesentlich ist, dass der Kaufpreis im Vertrag sauber zwischen Gebäude- und Bodenwert aufgeschlüsselt wird. Falls diese Trennung fehlt, sollte ein Gutachten oder eine Berechnung anhand des Bodenrichtwerts erfolgen. Auch Kaufnebenkosten wie Notargebühren oder Grunderwerbsteuer fließen in die Bemessungsgrundlage ein.
Ein häufiger Fehler ist die unvollständige Dokumentation von Modernisierungskosten, die die AfA erhöhen können. Gerade bei vermieteten Objekten oder einer Ferienwohnung lohnt es sich, alle Belege sorgfältig zu sammeln. Steuerberater unterstützen dabei, Fehler zu vermeiden und die Abschreibung optimal zu nutzen.
Häufige Fehler & Tipps vom Steuerberater
Bei der Abschreibung Eigentumswohnung unterlaufen Eigentümern häufig vermeidbare Fehler. Ein klassisches Problem ist die falsche Aufteilung zwischen Boden- und Gebäudewert. Da der Boden nicht abschreibbar ist, führt eine ungenaue Berechnung schnell zu steuerlichen Nachteilen. Ebenso oft werden Modernisierungskosten nicht richtig berücksichtigt: Werden diese als anschaffungsnah eingestuft, können sie die Bemessungsgrundlage der AfA erhöhen – andernfalls bleiben wichtige Vorteile ungenutzt.
Auch die fehlende Dokumentation ist ein häufiger Stolperstein. Ohne Belege über Sanierungen, Kaufnebenkosten oder Bodenrichtwerte lassen sich die Abschreibungen nicht vollständig ansetzen. Wer hier zu ungenau vorgeht, riskiert Nachfragen des Finanzamts oder sogar Kürzungen.
Tipp vom Steuerberater: Sorgfältige Unterlagen, korrekte Berechnungen und eine klare Trennung der Kosten sind entscheidend. Bei Unsicherheiten sollten Eigentümer unbedingt fachliche Hilfe in Anspruch nehmen – gerne können Sie uns hierzu auch direkt kontaktieren.
Fazit zu Abschreibung Eigentumswohnung
Für Vermieter von Eigentumswohnungen zählt die steuerliche Absetzung der Anschaffungskosten zu den wirkungsvollsten Gestaltungsmöglichkeiten. Durch die planbare Verteilung der Aufwendungen über mehrere Jahrzehnte lassen sich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nachhaltig reduzieren. Entscheidend ist dabei die richtige Aufteilung des Kaufpreises in Boden- und Gebäudewert, da nur der Gebäudeteil steuerlich berücksichtigt wird.
Besonders lohnend ist es, Modernisierungen oder anschaffungsnahe Sanierungen in die Berechnung einzubeziehen, um die Bemessungsgrundlage zu erhöhen. Auf diese Weise profitieren Eigentümer von zusätzlichen Vorteilen, die langfristig die Rendite steigern. Wer über ein denkmalgeschütztes Objekt verfügt, kann darüber hinaus von speziellen Sonderabschreibungen profitieren.
Um Fehler zu vermeiden, empfiehlt es sich, sämtliche Unterlagen und Belege sorgfältig aufzubewahren und die Berechnungen regelmäßig zu überprüfen, damit es bei der Abschreibung Eigentumswohnung keine Probleme gibt. Mit professioneller Unterstützung durch einen Steuerberater wird das volle Potenzial ausgeschöpft und die Investition optimal abgesichert.
