Die Frage welche Nebenkosten kann ich als Mieter von der Steuer absetzen ist für viele Mieter relevant, sobald die jährliche Betriebskostenabrechnung vorliegt. Steuerlich begünstigt sind aber nicht einfach alle umgelegten Kosten, sondern nur bestimmte Anteile für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen.
Welche Nebenkosten grundsätzlich begünstigt sind
Entscheidend ist nicht die Bezeichnung in der Abrechnung, sondern die Art der Leistung. Das Finanzamt schaut darauf, ob es sich um begünstigte Arbeitsleistungen rund um den Haushalt handelt.
Bei Mietern kommen vor allem zwei Bereiche in Betracht:
- haushaltsnahe Dienstleistungen
- Handwerkerleistungen
Zu den häufig begünstigten Positionen gehören insbesondere:
- Treppenhausreinigung
- Gartenpflege
- Winterdienst auf dem Grundstück
- Hausmeistertätigkeiten mit begünstigten Arbeitsanteilen
- Schornsteinfegerleistungen
- Wartung von Aufzug, Heizung oder Rauchwarnmeldern
- kleinere Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten mit ausgewiesenem Lohnanteil
Nicht begünstigt sind dagegen regelmäßig reine Verbrauchskosten oder Kosten ohne begünstigte Arbeitsleistung, etwa Wasser, Heizung als Verbrauch, Stromlieferungen oder Müllgebühren.
Der steuerliche Unterschied zwischen Dienstleistung und Handwerkerleistung
Für die Einordnung lohnt sich ein genauer Blick, weil beide Kategorien ähnlich wirken, steuerlich aber unterschiedlich behandelt werden. Maßgeblich ist § 35a EStG.
Haushaltsnahe Dienstleistungen sind laufende, regelmäßig anfallende Tätigkeiten, die typischerweise auch von Haushaltsangehörigen erledigt werden könnten. Dazu zählen etwa Reinigung, Gartenpflege oder Schneeräumen. Handwerkerleistungen betreffen dagegen Renovierungs-, Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen. Dazu gehören etwa Wartungsarbeiten, Reparaturen oder technische Überprüfungen.
Die Steuerermäßigung beträgt in beiden Fällen 20 Prozent der begünstigten Aufwendungen. Bei haushaltsnahen Dienstleistungen liegt der Höchstbetrag deutlich höher als bei Handwerkerleistungen. Für Mieter ist deshalb wichtig, dass die Betriebskostenabrechnung die Posten sauber trennt.
Diese typischen Nebenkosten sind oft absetzbar
In der Praxis hilft eine grobe Orientierung, welche Positionen regelmäßig in Betracht kommen. Entscheidend bleibt aber immer, ob in der Abrechnung der begünstigte Arbeitsanteil nachvollziehbar ausgewiesen ist.
| Nebenkostenposition | Steuerliche Einordnung |
|---|---|
| Treppenhausreinigung | meist haushaltsnahe Dienstleistung |
| Gartenpflege | meist haushaltsnahe Dienstleistung |
| Winterdienst | meist haushaltsnahe Dienstleistung |
| Hausmeisterservice | teilweise begünstigt, je nach Tätigkeitsanteil |
| Schornsteinfeger | meist Handwerkerleistung |
| Aufzugswartung | regelmäßig Handwerkerleistung |
| Heizungswartung | regelmäßig Handwerkerleistung |
| Rauchwarnmelder-Prüfung | häufig Handwerkerleistung |
In der Beratungspraxis zeigt sich häufig, dass gerade Hausmeisterkosten unkritisch übernommen werden, obwohl darin oft auch nicht begünstigte Verwaltungs-, Kontroll- oder Überwachungstätigkeiten enthalten sind. Ohne Aufteilung kann das zu unnötigen Rückfragen des Finanzamts führen.
Welche Kosten regelmäßig nicht anerkannt werden
Viele Mieter gehen davon aus, dass die gesamte Nebenkostenabrechnung steuerlich nutzbar ist. Das ist zu weit gedacht.
Regelmäßig nicht oder nicht unmittelbar begünstigt sind zum Beispiel:
- Kaltmiete
- umlagefähige Grundsteuer
- Müllabfuhr
- Wasser- und Abwasserkosten
- Heizenergie und Stromlieferung
- Versicherungen
- Verwaltungskosten
Der Grund ist einfach: Hier fehlt entweder die begünstigte Arbeitsleistung oder es handelt sich um reine Sach-, Liefer- oder Abgabenkosten. Selbst bei grundsätzlich begünstigten Positionen zählt meist nur der Arbeits-, Maschinen- und Fahrtkostenanteil, nicht aber das verbrauchte Material.
Wer zusätzlich eigene Leistungen in der Wohnung beauftragt, findet dazu oft auch bei Steuer absetzen als Handwerker eine passende Einordnung.
Welche Nachweise Mieter brauchen
Die steuerliche Anerkennung steht und fällt mit den Unterlagen. Das gilt besonders dann, wenn das Finanzamt die angesetzten Beträge genauer prüfen möchte.
Wichtig sind vor allem:
- die Nebenkostenabrechnung für das betreffende Jahr
- eine Aufschlüsselung der begünstigten Kostenanteile
- bei Bedarf eine Bescheinigung des Vermieters oder der Hausverwaltung
- Nachweise, dass die zugrunde liegenden Zahlungen unbar erfolgt sind
Nach der BFH-Entscheidung vom 20. April 2023, Az. VI R 24/20, können Mieter die Steuerermäßigung auch dann beanspruchen, wenn sie die Verträge mit den Dienstleistern nicht selbst abgeschlossen haben. Eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung oder Bescheinigung kann grundsätzlich ausreichen, wenn die wesentlichen Angaben daraus hervorgehen.
Das ist für Mieter eine wichtige Klarstellung. Fehlen aber wesentliche Angaben, kann das Finanzamt weitere Unterlagen verlangen. Dann kann ein Anspruch auf Belegeinsicht gegenüber dem Vermieter relevant werden.
In welchem Jahr die Nebenkosten anzusetzen sind
Auch dieser Punkt wird häufig verwechselt. Für die Steuer zählt nicht zwingend das Jahr, in dem die Leistung erbracht wurde, sondern regelmäßig der steuerlich maßgebliche Zahlungs- oder Abrechnungszusammenhang.
Bei laufenden Nebenkostenvorauszahlungen wird in der Praxis oft auf das Jahr der Abrechnung und der darin berücksichtigten Zahlungen abgestellt. Gerade bei Nachzahlungen, Rückerstattungen oder verspäteten Abrechnungen sollte man die zeitliche Zuordnung sauber prüfen. Wer hier pauschal verfährt, riskiert vermeidbare Korrekturen.
Besonders bei größeren Einmaleffekten kann auch eine ergänzende steuerliche Prüfung sinnvoll sein. Das gilt etwa dann, wenn parallel andere Sonderthemen wie eine Abfindung versteuern anstehen und die gesamte Steuererklärung ohnehin genauer geplant werden soll.
Typische Fehler in der Steuererklärung
Viele Probleme entstehen nicht wegen der Rechtslage, sondern wegen ungenauer Übernahme aus der Abrechnung. Mit etwas Sorgfalt lassen sich die häufigsten Fehler vermeiden.
Typische Fehler sind:
- die komplette Nebenkostenabrechnung anzusetzen
- Materialkosten mit abzuziehen
- Hausmeisterkosten ohne Aufteilung vollständig zu übernehmen
- fehlende Bescheinigung des Vermieters nicht nachzufordern
- nicht begünstigte Verbrauchskosten mit einzurechnen
- Beträge doppelt anzusetzen, etwa zusätzlich zu einer separaten Handwerkerrechnung
Gerade bei gemischten Positionen ist Vorsicht geboten. Wenn etwa der Hausmeister auch Verwaltung, Kontrolle technischer Anlagen oder Schriftverkehr übernimmt, ist nicht automatisch der gesamte Betrag begünstigt.
Voraussetzungen, Grenzen und ein wichtiger Sonderfall
Nicht jede steuerlich interessante Position führt auch tatsächlich zu einer Entlastung. Es gelten klare Voraussetzungen und Grenzen.
Voraussetzungen sind insbesondere:
- eigener Haushalt in der gemieteten Wohnung
- begünstigte Leistung im räumlichen Zusammenhang zum Haushalt
- nachvollziehbarer Ausweis der Kosten
- unbare Zahlung auf Ebene des Vermieters oder der Gemeinschaft
- keine anderweitige steuerliche Berücksichtigung derselben Aufwendungen
Eine wichtige Grenze ist der Höchstbetrag nach § 35a EStG. Außerdem handelt es sich nicht um Werbungskosten, sondern um eine Steuerermäßigung direkt von der tariflichen Einkommensteuer. Davon profitieren nur Steuerpflichtige, bei denen überhaupt Einkommensteuer festgesetzt wird.
Ein typischer Sonderfall betrifft ausgezogene Mieter. Auch nach einem Umzug kann die spätere Nebenkostenabrechnung für die frühere Wohnung noch steuerlich relevant sein, wenn sie begünstigte Leistungen enthält und die Voraussetzungen im Übrigen erfüllt sind. Entscheidend ist dann der konkrete Einzelfall, insbesondere die Unterlagen und die zeitliche Zuordnung.
Fazit
Wer als Mieter seine Betriebskostenabrechnung genau prüft, kann oft mehr steuerlich nutzen als zunächst gedacht. Absetzbar sind vor allem Anteile für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen, nicht jedoch die gesamte Nebenkostenlast.
Die Frage „Welche Nebenkosten kann ich als mieter von der Steuer absetzen“ lässt sich deshalb nur differenziert beantworten: Begünstigt sind vor allem Arbeitsleistungen rund um Reinigung, Pflege, Wartung und bestimmte Reparaturen, sofern diese sauber nachgewiesen werden. Für eine belastbare Einordnung der Abrechnung und möglicher Sonderfälle empfiehlt sich eine individuelle steuerliche Prüfung.
Häufige Fragen
Kann ich als Mieter die gesamte Nebenkostenabrechnung absetzen?
Nein. Begünstigt sind in der Regel nur bestimmte Arbeitskosten für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen. Verbrauchs- und Sachkosten sind meist nicht steuerlich begünstigt.
Sind Hausmeisterkosten immer absetzbar?
Nein. Hausmeisterkosten sind oft nur teilweise begünstigt. Nicht begünstigte Verwaltungs- oder Kontrolltätigkeiten müssen herausgerechnet werden.
Reicht die Nebenkostenabrechnung als Nachweis für das Finanzamt?
Oft ja, wenn die begünstigten Anteile ausreichend klar ausgewiesen sind. Fehlen wesentliche Angaben, kann eine zusätzliche Bescheinigung des Vermieters oder der Hausverwaltung erforderlich sein.
Kann ich auch Schornsteinfeger- und Wartungskosten ansetzen?
Oft ja, wenn die begünstigten Anteile ausreichend klar ausgewiesen sind. Fehlen wesentliche Angaben, kann eine zusätzliche Bescheinigung des Vermieters oder der Hausverwaltung erforderlich sein.
Was ist, wenn ich bereits aus der Wohnung ausgezogen bin?
Auch dann kann eine spätere Abrechnung noch steuerlich relevant sein. Entscheidend sind der konkrete Abrechnungszeitpunkt, die enthaltenen Positionen und die vollständigen Nachweise.
